Am 2. September 2019 hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen den Referentenentwurf des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG) veröffentlicht. Bei genauem Hinsehen stellt sich heraus, dass der sog. Berliner Mietendeckel nichts anderes ist als eine Verschärfung des durch Bundesrecht geregelten Wohnraummietrechts und insbesondere der Mietpreisbremse. Die bundesgesetzlichen Regelungen entfalten eine Sperrwirkung in Bezug auf Regelungen des Mietpreisrechts, da der Bund auf diesem Gebiet von seiner Gesetzgebungsbefugnis vollumfänglich Gebrauch gemacht hat, so dass das Land Berlin auf diesem Gebiet keine Regelungen mehr erlassen darf. Wieso das Land Berlin das Recht haben sollte, Regelungen zu schaffen, die den bundesgesetzlichen Vorschriften sogar widersprechen,  ist nicht erklärlich.

Einen Mietendeckel gibt es bereits. Dieser wird durch die bundesgesetzlich geregelte ortsübliche Vergleichsmiete gebildet. Nach § 558 Abs. 2 BGB darf der Vermieter in einem bestehenden Mietverhältnis die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Während die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem BGB anhand der tatsächlichen Mieten festgestellt ist, soll die Mietobergrenze in Berlin allerdings anhand des „gesunden Preisempfindens“ der Regierenden festgesetzt worden.

Nach § 3 Abs. 3 Berliner MietWoG darf der Vermieter die Miete, die am 18.6.2019 galt, bis zur Mietobergrenze erhöhen, allerdings jährlich nur um 1,3 Prozent (atmender Deckel). Eine entsprechende Regelung enthält bereits das BGB: Gemäß § 558 Abs. 3 BGB darf die bestehende Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmieten in drei Jahren insgesamt um höchstens 15 Prozent erhöht werden. Durch den Berliner Mietendeckel soll diese Kappungsgrenze also auf 1,3 Prozent jährlich herabgesetzt werden.

Wird ein Mietverhältnis neu begründet, darf der Vermieter gem. § 556 d Abs. 1 BGB höchstens 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Nach dem Berliner Mietendeckel soll er die Mietobergrenze nicht überschreiten dürfen, also nur 100 % der Obergrenze verlangen dürfen.

Miete im Sinne der Mietobergrenze ist gemäß § 3 Abs. 4 die Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge für Mobiliar und Ausstattungsgegenstände. Nach der Definition in § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche dagegen durch das Entgelt für den Wohnraum gebildet.

Insbesondere enthält das Berliner MietenWoG aber eine Verschärfung der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse enthält vier Ausnahmen. Von diesen gilt im Rahmen des Berliner Mietendeckels nur die Neubauausnahme.

War die Vormiete höher als die ortsübliche Vergleichsmiete, darf der Vermieter sie nach dem BGB beim Mieterwechsel erneut vereinbaren. Zu einem Absenken der Miete auf d 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete ist er nach dem BGB nicht verpflichtet. Dadurch soll der Vermieter vor einem Wertverlust der Immobilie geschützt werden und die Finanzierung gesichert bleiben. Nach dem Berliner Mietendeckel soll die Vormiete bei einem Mieterwechsel dagegen nicht geschützt sein. Der Vermieter soll verpflichtet sein, die Miete bei der Wiedervermietung auf die Mietobergrenze abzusenken. Lediglich für Neubauten, die ab dem 1.1.2014 erstmalig bezugsfertig wurden, soll dies nicht gelten. Wer eine vorher fertiggestellte Wohnung vermietet, soll dagegen gezwungen sein, die Miete bei einem Mieterwechsel auf die Mietobergrenze abzusenken. Dadurch werden Mieter die Möglichkeit haben, den Vermieter durch Kündigung des Mietverhältnisses faktisch zu einer Absenkung der Miete zu zwingen. Damit werden die Immobilienwerte sinken und etliche Finanzierungen in Wanken geraten. Wenn der Mieter auszieht, werden die Vermieter wahrscheinlich prüfen, ob ein Verkauf der Wohnung nicht besser ist als eine Absenkung der Miete.

Neubauten, die ab dem 1.1.2014 fertiggestellt wurden, sind von gem. § 556 f Satz 1 BGB dem Mietendeckel verschont. Diese Wohnungen dürfen bei der Erst- und bei der Wiedervermietung zu Marktpreisen vermietet werden. Lediglich § 5 WiStG ist zu beachten. Dadurch will man verhindern, dass der Neubau von Wohnungen noch weiter zurückgeht.

Nach § 556 f Satz 1 BGB sind Wohnungen, die nach dem 1. 10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, von der Mietpreisbremse verschont. Der Stichtag für die Befreiung soll also durch das Berliner MietenWoG anders definiert werden als durch die Mietpreisbremse

Wurde die Wohnung vor der Neuvermietung umfassend modernisiert, greift die Mietpreisbremse gem. § 556 f Satz 2 BGB bei der ersten Vermietung nach der Modernisierung nicht ein. Bei einer Wiedervermietung nach dem Mieterwechsel ist der Vermieter zwar nicht von den Restriktionen der Mietpreisbremse befreit, er kann aber wieder die bei der Erstvermietung vereinbarte Miete verlangen, weil diese als Vormiete geschützt ist. Diese Befreiung soll nach dem Berliner Mietendeckel nicht gelten, so dass auch nach einer umfassenden Modernisierung die Miete durch die Mietobergrenze begrenzt ist. Dies soll auch bei der Erstvermietung nach einer umfassenden Modernisierung gelten. Da die nach der Modernisierung in der Vergangenheit vereinbarte Miete nicht als Vormiete geschützt ist, gilt bei der zweiten Vermietung dieser Wohnung die Mietobergrenze. Auch in diesen Fällen dürfte ein Verkauf der Wohnung für den Vermieter sinnvoller sein als eine erneute Vermietung.

Ist die Wohnung in den letzten drei Jahren vor der Neuvermietung modernisiert worden, kann der Vermieter gemäß § 556 e Abs. 2  BGB die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete von 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete um die nach § 559 BGB zulässige Modernisierungsmieterhöhung anheben. Diese Ausnahme soll durch den Berliner Mietendeckel für Berlin gestrichen worden. Wer eine Modernisierung i.S. der §§ 555 b, 559 BGB durchführt, muss also damit rechnen, dass der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht und er leer ausgeht. Modernisierungen im Rahmen des Mieterwechsels werden in Berlin nicht zu einer Anhebung der zulässigen Miete berechtigen. Auch in diesen Fällen dürfte der Verkauf für den Vermieter besser sein als eine Vermietung.

Die Kosten für eine Modernisierung können nach der Änderung des § 559 BGB durch das MietanpG in Höhe von 8 Prozent zu einer Erhöhung der Miete verwendet werden. Nach § 6 Berliner MietenWoG genügt eine Anzeige der Mieterhöhung, wenn die Miete durch die Modernisierungsmieterhöhung die Mietobergrenze nicht übersteigt. Übersteigt die Miete durch die Modernisierungsmieterhöhung die Mietobergrenze, bedarf sie der Genehmigung durch das Bezirksamt.

Härtefälle

Führt die Begrenzung der Miethöhe nach den §§ 3-6 des Mietendeckels auf Dauer zu Verlusten des Vermieters oder zur Substanzgefährdung der Mietsache, kann das Bezirksamt eine angemessene Erhöhung genehmigen.

Rechtsbehelfe

Vor verwaltungsgerichtlichen Klageverfahren gegen Maßnahmen und Entscheidung nach diesem Gesetz findet ein Vorverfahren nicht statt. Rechtsbehelfe haben keine aufschiebende Wirkung.

Herabsetzung der Miete

Der Mieter soll eine Herabsetzung der Miete auf die Mietobergrenze verlangen können, wenn folgende drei Voraussetzungen erfüllt sind.

• Die Miete übersteigt die Mietobergrenze
• Die Miete übersteigt 30 % des Gesamteinkommens des Mieterhaushalts
• Die Miete übersteigt die Miete, die nach den §§ 5 und 6 genehmigt worden ist oder zu genehmigen wäre.

Mietobergrenze nach § 5

Die Mietobergrenze soll sich ausschließlich nach dem Baujahr und der Ausstattung bestimmen. Die Lage der Wohnung soll dagegen keine Rolle spielen.

Liegt der Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, soll sich die Mietobergrenze um einen Zuschlag von zehn Prozent erhöhen.

Wurde die Mietsache in den letzten 15 Jahren modernisiert, soll sich die Mietobergrenze um die erfolgte „Modernisierungsumlage“, höchstens jedoch um 1,40 EURO erhöhen. Gemeint ist sicherlich die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB Wird die Mietsache nach Inkrafttreten dieses Gesetzes modernisiert, soll sich die Mietobergrenze um 1,00 EURO erhöhen.