Mietrecht

Der Berliner Mietendeckel ist im Februar 2020 in Kraft getreten.

  • Wenn sie die Miete nach dem 18.6.2019 nicht erhöht haben, ist nichts zu veranlassen. Die Miete kann weiterhin gefordert werden.
  • Wenn Sie die Miete nach dem 18.6.2019 erhöht haben, müssen Sie die Forderung und Entgegennahme der Miete ab dem 01. März 2020 auf den Betrag beschränken, der am 18.6.2019 vereinbart war.
    • Einziehungsermächtigungen müssen entsprechend geändert werden.
    • Wenn der Mieter die Miete überweist, müssen Sie ihn entsprechend informieren und bitten, seine Überweisung auf den am 18.6.2019 vereinbarten Betrag herabzusetzen. Keinesfalls sollten Sie Vertragsveränderungen vornehmen.
      Entsprechende Muster stellen wir unseren Mitgliedern zur Verfügung. Nutzen Sie bitte NICHT die Vorlagen der Senatsverwaltung.

 

  • Neue Mietverträge

Mietverträge, die Sie vor dem Inkrafttreten des Gesetzes abschließen, bleiben auch nach dem Inkrafttreten unverändert bestehen. Die in diesem Vertrag vereinbarte Miete kann auch nach dem Inkrafttreten gefordert werden. Dadurch werden neu abgeschlossene Verträge bessergestellt als Erhöhung der Miete in einem laufenden Vertrag. Schließen Sie den Mietvertrag erst nach dem Inkrafttreten ab, dürfen Sie höchstens die Tabellenmiete fordern.
Informieren Sie sich unbedingt vor dem Abschluss eines neuen Mietvertrages, wie Sie Ihre Ansprüche sichern können.

  • Neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes werden Sie die Miete unaufgefordert auf die sog. Kappungsgrenze absenken müssen. Insofern ist derzeit noch nichts zu veranlassen.

 

Wird der Stromverbrauch einer in einem Mehrparteienhaus gelegenen und vermieteten Wohnung über einen Zähler erfasst, der ausschließlich dieser Wohnung zugeordnet ist, richtet sich die in der Bereitstellung von Strom liegende Realofferte des Versorgungsunternehmens regelmäßig nicht an den Hauseigentümer, sondern an den Mieter, welcher durch die seinerseits erfolgte Stromentnahme das Angebot konkludent annimmt (im Anschluss an Senatsurteile vom 2. Juli 2014 -VIII ZR 316/13, BGHZ 202, 17 Rn. 14 und vom 22. Juli 2014 -VIII ZR 313/13, BGHZ 202, 158 Rn. 21).

 

BGH, Urteil vom 27. November 2019 -VIII ZR 165/18

BGH-Urteil vom 17. Juli 2019, VIII ZR 130/18

 

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Mietenbergrenzungsverordnung in Hessen aus formellen Gründen nichtig ist, da eine amtliche Bekanntmachung der Verordnungsbegründung an allgemein zugänglicher Stelle nicht rechtzeitig erfolgte. Dieser Begründungsmangel kann nicht durch eine nachträgliche Veröffentlichung der Begründung geheilt werden.  Das Urteil kann auch für Berlin Bedeutung erlangen. Das Landgericht Berlin hat zwar die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung für formell wirksam erklärt, weil eine umfangreiche Begründung über das Internet abrufbar sei. Es darf jedoch bezweifelt werden, dass es sich dabei um eine in zumutbarer Weise an allgemein zugänglicher Stelle amtliche Bekanntmachung handelt, wie das der BGH fordert.  

 

BGB § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7

a. Die der jeweiligen Landesregierung obliegende gesetzliche Verpflichtung, den Erlass einer Rechtsverordnung, die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärken bestimmt, zu begründen (§ 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB), verfolgt in Anbetracht der mit der Gebietsbestimmung verbundenen Beschränkung der grundrechtlich geschützten Eigentumsfreiheit (Art. 14 Abs. 1 GG) den Zweck, die Verhältnismäßigkeit der Gebietsausweisung zu gewährleisten. Mittels der Verordnungsbegründung soll die Entscheidung der jeweiligen Landesregierung insbesondere im Hinblick darauf nachvollziehbar gemacht werden, aufgrund welcher Tatsachen sie die von ihr ausgewiesenen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt hat und welche Begleitmaßnahmen sie plant, um die Anspannung der Wohnungsmärkte zu beseitigen.

b. Eine im maßgeblichen Zeitpunkt des Inkrafttretens der Rechtsverordnung lediglich im Entwurfsstadium verbliebene Begründung wird weder dem Wortlaut des § 556b Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB noch dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses gerecht.

c. Der Zielrichtung des Begründungserfordernisses genügt es ebenfalls nicht, wenn der Verordnungsgeber die dem Begründungsgebot innewohnende Verpflichtung, die Verordnungsbegründung in zumutbarer Weise an allgemein zugänglicher Stelle amtlich bekannt zu machen, erst nach dem Inkrafttreten der Rechtsverordnung erfüllt.

d. Nach diesen Maßgaben ist die am 27. November 2015 in Kraft getretene Hessische Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des § 556d Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (Hessische Mietenbegrenzungsverordnung) vom 17. November 2015 (GVBl. S. 397) nichtig, weil sie mit der gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage nicht vereinbar ist.

e. Der zur Unwirksamkeit der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung vom 17. November 2015 führende Begründungsmangel ist durch die nachträgliche Veröffentlichung der Verordnungsbegründung nicht rückwirkend geheilt worden.

 

Quelle: www.bundesgerichtshof.de

Wohnwerterhöhendes Merkmal: "Vom Vermieter zur Verfügung gestelltes PKW-Parkplatzangebot in der Nähe"

 

Im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2017 ist ein vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Parkplatzangebot auch im Falle seiner Entgeltlichkeit wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Das setzt allerdings eine tatsächliche Nutzungsmöglichkeit durch den Mieter voraus. Von einer solchen ist nur auszugehen, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens tatsächlich einen vom Vermieter angebotenen Parkplatz angemietet oder der Vermieter ihm zuvor erfolglos die Anmietung eines Parkplatzes angeboten hat.
LG Berlin, 67. Zivilkammer, Urteil vom 16.10.2018, AZ: 67 S 150/18

Die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, obliegt, grundsätzlich dem Mieter, soweit die Mietvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben. Denn der Vermieter schuldet dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand; bloße Reinigungsmaßnahmen sind dementsprechend nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters.

 

Es kommt auch nicht darauf an, ob die Reinigung der Fensterflächen vorliegend vom Mieter persönlich geleistet werden kann. Sollte dies nicht der Fall sein, kann sich der Mieter beispielsweise professioneller Hilfe bedienen.

 

BGH, Beschluss vom 21. August 2018 - VIII ZR 188/16

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