Mietrecht

Der BGH hat entschieden, dass Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.

 

Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter (unter anderem) ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) sowie einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) gewährt, setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus. Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien kann der Mieter dabei nach der Verkehrsauffassung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach gefestigter Senatsrechtsprechung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.

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Der BGH stellt in seinem Urteil vom 17. Oktober 2018 (VIII ZR 94/17) nunmehr klar, dass die Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst ist und dem Mieter ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zusteht.

 

Der Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB erstreckt das Widerrufsrecht zwar auf „Verträge über die Vermietung von Wohnraum”. Die betrifft jedoch nur Konstellationen, in denen tatsächlich eine Überrumpelungsgefahr für Mieter besteht. Es geht also lediglich um die Korrektur von Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise damit einhergehenden Informationsdefizit des Mieters. Diese Zielsetzung des Gesetzes wird bereits mit den mietrechtlichen Regelungen in  §§ 558 ff. BGB erreicht. Denn gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter in Textform zu begründen. Hinzu kommt eine mindestens zweimonatige Überlegungsfrist gem. § 558 b Abs. 2  BGB. Der Mieter  hat damit die Möglichkeit, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens ohne Überrumpelungsgefahr und ohne Informationsdefizit zu überprüfen. Durch die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB wird damit bereits sichergestellt, dass die Ziele der verbraucherschützenden Regelungen zum Fernabsatz erfüllt sind.

 

Dies bedeutet jedoch im Umkehrschluss auch, dass das Widerrufsrecht in anderen mietrechtlichen Konstellationen, in denen Vereinbarungen außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters abgeschlossen werden, anwendbar bleibt. Dies betrifft z.B. die Modernisierungsvereinbarung, die in der Wohnung des Mieters abgeschlossen wird.

 

Quelle: Mitteilung der Pressestelle des BGH Nr. 168/2018

LG Berlin 64. Zivilkammer, 64 S 120/17 (rechtskräftig)


Die AGB-Klausel in einem Wohnungsmietvertrag "Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen" kann eine Überbürdung der Schönheitsreparaturpflicht auf die Mieter bewirken, wenn ihnen die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben wird. Das Verbot des

§ 536 Abs. 4 BGB, wonach die mietrechtlichen Gewährleistungsansprüche des Mieters nicht abbedungen werden können, steht der Überbürdung der Schönheitsreparaturpflicht auf die Mieter nicht grundsätzlich entgegen (entgegen LG Berlin, 67 S 7/17, Urteil vom 9. März 2017, GE 2017, 614ff.; Anschluss BGH, Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302ff. und BGH, Urteil vom 6. Mai 1992, VIII ZR 129/91, BGHZ 118, 194ff., Rn. 19).

 

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Der BGH hat zu den Voraussetzungen der in § 577a Abs. 1 i.V.m. Abs. 1a Satz 1 BGB vorgesehenen Kündigungsbeschränkung (Sperrfrist) beim Erwerb vermieteten Wohnraums durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts entschieden.

BGH, Urteil vom 21.03.2018 - VIII ZR 104/17

Sachverhalt und Prozessverlauf: Der Beklagte hat von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine Vierzimmer-Altbauwohnung gemietet, die er gemeinsam mit seiner Ehefrau und Tochter bewohnt. Die Klägerin ist eine aus drei Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die im Januar 2015 als Eigentümerin und Vermieterin in den Mietvertrag eingetreten ist. Mit Schreiben vom Mai 2015 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis und begründete dies mit dem Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter. Dieser habe sich von seiner Ehefrau getrennt und benötige als erfolgreicher Immobilienunternehmer repräsentative Wohnräume in entsprechender Wohnlage in der Nähe eines seiner Büros. Die in dem Kündigungsschreiben im Einzelnen beschriebenen leerstehenden Wohnungen in den zahlreichen Liegenschaften in Frankfurt am Main und Umgebung, an denen dieser als Gesellschafter beteiligt sei, kämen insoweit allesamt nicht in Betracht.

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Eine drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit beziehungsweise eine "gefährdet erscheinende" Leistungsfähigkeit eines nach dem Tod des ursprünglichen Mieters eingetretenen (neuen) Mieters kommt nur in besonderen Ausnahmefällen als wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB in Betracht.

BGH, Urteil vom 31.01.2018 - VIII ZR 105/17

Tritt nach dem Tod des ursprünglichen Mieters eine der in § 563 Abs. 1 oder 2 BGB bezeichneten Personen in ein Mietverhältnis ein, kann der Vermieter dieses innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt (§ 563 Abs. 4 BGB). Dieser Grund muss so beschaffen sein, dass er dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht, was bei einer objektiv feststehenden Unfähigkeit des (neuen) Mieters zur vollständigen oder pünktlichen Leistung der Miete der Fall sein kann.

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