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Das muss jeder Amtsrichter beachten, ohne auf das BVerfG zu warten.

 

Derzeit wird vor allem diskutiert, ob der geplante Berliner Mietendeckel Verfassungswidrig ist, weil dem Land Berlin die Gesetzgebungsbefugnis fehlt. Denn die Zuständigkeit für das Mietrecht liegt nach Art. 72 Grundgesetz (GG)  beim Bund. Nur das „Wohnungswesen“ dürfen die Länder regeln. Ob darunter auch die Regelung des Mietenstopps fällt, ist umstritten. Die übrigen Regelungen des Mietendeckel Gesetzes gehören aber jedenfalls nach überwiegender Meinung nicht zum Wohnungswese, sondern sind Teil des Mietrechts und dürfen daher von den Ländern nicht geregelt werden.

 

Diese Frage ist denjenigen, die in der Berlin derzeit das Sagen haben, aber völlig egal. Es handelt sich bei ihnen - zumindest im Geiste - um die Kinder der Leute, die in der DDR dafür sorgten, dass aus Wohnungen Ruinen wurden. Ihre Idee ist klar: Auch wenn das Gesetz verfassungswidrig ist, schafft es  bis zur Entscheidung des BVerfG erst einmal Tatsachen. Nach Art. 100 des Grundgesetzes darf nämlich nur das Bundesverfassungsgericht ein Gesetz für verfassungswidrig erklären. Man spricht von der alleinigen Verwerfungskompetenz des BVerfG. Bis das BVerfG ein Gesetz für verfassungswidrig erklärt, ist es wirksam und muss beachtet werden. Die Gerichte dürfen allerdings die Verfahren aussetzen und die Entscheidung des BVerfG abwarten.

Übersehen wird allerdings fast immer die Regelung des Artikel 31 GG, nach der Bundesrecht Landesrecht bricht. Jeder Jurastudent hat den Satz gelernt : lex superior derogat legi inferiori. Danach ist ein in Rag niedriger stehendes Gesetz unwirksam, wenn und soweit es einem höherrangigen Gesetz  widerspricht. Durch Landesgesetz geregelte Vorschriften sind deshalb unwirksam, wenn sie im Widerspruch zu Bundesrecht stehen.

 

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Am 2. September 2019 hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen den Referentenentwurf des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG) veröffentlicht. Bei genauem Hinsehen stellt sich heraus, dass der sog. Berliner Mietendeckel nichts anderes ist als eine Verschärfung des durch Bundesrecht geregelten Wohnraummietrechts und insbesondere der Mietpreisbremse. Die bundesgesetzlichen Regelungen entfalten eine Sperrwirkung in Bezug auf Regelungen des Mietpreisrechts, da der Bund auf diesem Gebiet von seiner Gesetzgebungsbefugnis vollumfänglich Gebrauch gemacht hat, so dass das Land Berlin auf diesem Gebiet keine Regelungen mehr erlassen darf. Wieso das Land Berlin das Recht haben sollte, Regelungen zu schaffen, die den bundesgesetzlichen Vorschriften sogar widersprechen,  ist nicht erklärlich.

Einen Mietendeckel gibt es bereits. Dieser wird durch die bundesgesetzlich geregelte ortsübliche Vergleichsmiete gebildet. Nach § 558 Abs. 2 BGB darf der Vermieter in einem bestehenden Mietverhältnis die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Während die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem BGB anhand der tatsächlichen Mieten festgestellt ist, soll die Mietobergrenze in Berlin allerdings anhand des „gesunden Preisempfindens“ der Regierenden festgesetzt worden.

Nach § 3 Abs. 3 Berliner MietWoG darf der Vermieter die Miete, die am 18.6.2019 galt, bis zur Mietobergrenze erhöhen, allerdings jährlich nur um 1,3 Prozent (atmender Deckel). Eine entsprechende Regelung enthält bereits das BGB: Gemäß § 558 Abs. 3 BGB darf die bestehende Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmieten in drei Jahren insgesamt um höchstens 15 Prozent erhöht werden. Durch den Berliner Mietendeckel soll diese Kappungsgrenze also auf 1,3 Prozent jährlich herabgesetzt werden.

Wird ein Mietverhältnis neu begründet, darf der Vermieter gem. § 556 d Abs. 1 BGB höchstens 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Nach dem Berliner Mietendeckel soll er die Mietobergrenze nicht überschreiten dürfen, also nur 100 % der Obergrenze verlangen dürfen.

Miete im Sinne der Mietobergrenze ist gemäß § 3 Abs. 4 die Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge für Mobiliar und Ausstattungsgegenstände. Nach der Definition in § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche dagegen durch das Entgelt für den Wohnraum gebildet.

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Entwurf des Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG) vom 30.08.2019

Entwurf vom 30.08.2019 ist zu finden unter:

https://stadtentwicklung.berlin.de/download/mietendeckel/Referentenentwurf_MietenWoG.pdf

Die Koalition hat sich am 16.06.2019 auf eine Grundsteuerreform mit Länderöffnungsklausel geeinigt. Ein Teilerfolg für das Bundesland Bayern, das sich stets für ein wertunabhängiges Flächenmodell eingesetzt hat.

Die Bundesländer können nunmehr eine vom Bundesgesetz abweichende Länderregelung treffen, die unnötige Bürokratie vermeidet und die Grundsteuer konsequent als Äquivalent für Infrastrukturleistungen definiert.

 

Eckpunkte:

  • Es wird nunmehr ausdrücklich klargestellt, dass der Bund die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz über die Grundsteuer hat. Die Gesetzgebungskompetenz des Bundes wird damit verfassungsrechtlich abgesichert (105 Abs. 2 GG).
  • Den Ländern wird in Bezug auf die Grundsteuer eine Abweichungsmöglichkeit von bundesgesetzlichen Regelungen eröffnet. Der Themenkatalog für abweichende Ländergesetze wird daher in Art. 72 Abs. 3 Nr. 7 GG um die Grundsteuer erweitert.
    Eine abweichende Länderregelung ist frühestens ab 01.01.2025 möglich (Art. 125b GG).
  • Bei der bundesgesetzlichen Ermittlung sind für die Ermittlung des Rohertrages folgende Kriterien maßgeblich: länderbezogene durchschnittliche Nettokaltmiete/qm Wohnfläche nach sechs gemeindebezogenen Mietenniveaustufen; Einteilung in drei Gebäudearten (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus und Mietwohngrundstück), drei Wohnflächengruppen und  fünf Baujahresgruppen (bis 1948, 1949 bis 1978, 1979 bis 1990, 1991 bis 2000, ab 2001).
  • Gewerbeimmobilien werden ausschließlich mit dem Sachwertverfahren bewertet.
  • Die Kommunen erhalten die Option, ab 01.01.2025 eine Grundsteuer C auf unbebaute baureife Grundstücke zu erheben.

Vermieter haben grundsätzlich Anspruch auf einen Teilerlass der Grundsteuer, wenn sie im vergangenen Jahr unverschuldet erhebliche Mietausfälle hatten. Entsprechende Anträge für das Jahr 2018 können in diesem Jahr bis zum 1. April gestellt werden. Ein vollständiger Erlass der Grundsteuer wird für Grundeigentum gewährt, dessen Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt – beispielsweise aus Gründen des Denkmal- und Naturschutzes. Voraussetzung ist, dass die Erhaltungskosten regelmäßig über den Einnahmen liegen. Bei Selbstnutzern ist der Gegenwert der Nutzung entscheidend.

 

Zuständig für den Erlassantrag sind die Steuerämter der Städte und Gemeinden, in den Stadtstaaten die Finanzämter. Die Frist ist nicht verlängerbar. Wird der Termin versäumt, kommt nur noch ein Erlass im Ermessen des Finanzamtes in Frage.

 

Die Grundsteuer für vermietete Immobilien wird erlassen, wenn die Mieterträge entweder um mehr als 50 Prozent hinter dem normalen Rohertrag einer Immobilie zurückgeblieben sind oder eine Immobilie vollkommen ertraglos war. Im ersten Fall werden 25 Prozent der Grundsteuer erlassen, im zweiten Fall 50 Prozent. Der Erlass ist immer dann möglich, wenn die Ursache der Mietausfälle in Leerstand, allgemeinem Mietpreisverfall oder struktureller Nichtvermietbarkeit liegt. Auch außergewöhnliche Ereignisse, wie Wohnungsbrände oder Wasserschäden, die zu leerstandsbedingten Mietausfällen führen, berechtigen zu einem Grundsteuererlass. Allerdings darf der Vermieter die Mietausfälle nicht selbst verschuldet haben. Dies setzt bei nicht vermieteten Wohnungen vor allem ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen voraus, die stets dokumentiert werden sollten.

Haus- und Grundbesitzerverein von 1887 Berlin-Steglitz e.V.

Schloßstraße 41
12165 Berlin
030 - 792 19 69
030 - 793 35 79
info@hgv-berlin-steglitz.de
Öffnungszeiten
Montag - Freitag,
9:00 - 13:00 Uhr

Beratungstermine nur nach Vereinbarung

Mietendeckel-Kundgebung am 9. Dezember 2019
https://haus-und-grund-berlin.de/mietendeckel-kundgebung-am-9-dezember-2019/

Gemeinsam gegen den Mietendeckel

https://haus-und-grund-berlin.de/nein-zum-mietendeckel-wehren-sie-sich/

Sie erreichen die Online-Petition unter diesem Link.

 

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