Meldungen

Am 21. Dezember 2019 hat der Bundestag die Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Miete von vier auf sechs Jahre beschlossen. Das Gesetz trat am 1. Januar 2020 in Kraft. Nach den Übergangsregelungen können Mietspiegel auch nach dem 31. Dezember 2019 nach § 558 Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis dahin geltenden Fassung neu erstellt werden, wenn der Stichtag für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete vor dem 1. März 2020 liegt und der Mietspiegel vor dem 1. Januar 2021 veröffentlicht wird. Mietspiegel, die nach Satz 1 neu erstellt wurden oder die bereits am 31. Dezember 2019 existierten, können entsprechend § 558d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs innerhalb von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.

 

Weitere Informationen unter:

https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/DE/Verlaengerung_Betrachtung_Vergleichsmiete.html

Am Donnerstag, den 30.01.2020 findet die 53. Plenarsitzung des Abgeordnetenhauses Berlin statt. Auf der Tagesordnung steht auch das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenobergrenzung (zweite Lesung). Auch wenn das "MIetendeckel-Gesetz" an diesem Tag verabschiedet wird, tritt es erst am Tag nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft. Darüber hinaus wurde bis jetzt die Lageordnung nicht veröffentlicht, so dass eine Berechnung der "zulässigen Miete" ohnehin nicht möglich ist.

Nach der Veröffentlichung des Gesetzes werden wir unsere Mitglieder über den Umgang mit dem Gesetz selbstverständlich informieren.

 

https://www.parlament-berlin.de/ados/18/IIIPlen/einladung/plen18-053-e.pdf

https://www.parlament-berlin.de/ados/18/IIIPlen//vorgang/d18-2437.pdf

https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnraum/mietendeckel/

 

Das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz bearbeitet derzeit einen Gesetzesentwurf für die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes. Die neuen Regelungen betreffen u.a. die Erleichterungen von Sanierungen und Modernisierungen und Vereinfachungen für den Ablauf von Eigentümerversammlungen. Die Änderungen könnten Anfang 2021 in Kraft treten. 

 

Quelle: https://www.bmjv.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2019/082719_Abschlussbericht_Reform_WEG.html

Das muss jeder Amtsrichter beachten, ohne auf das BVerfG zu warten.

 

Derzeit wird vor allem diskutiert, ob der geplante Berliner Mietendeckel Verfassungswidrig ist, weil dem Land Berlin die Gesetzgebungsbefugnis fehlt. Denn die Zuständigkeit für das Mietrecht liegt nach Art. 72 Grundgesetz (GG)  beim Bund. Nur das „Wohnungswesen“ dürfen die Länder regeln. Ob darunter auch die Regelung des Mietenstopps fällt, ist umstritten. Die übrigen Regelungen des Mietendeckel Gesetzes gehören aber jedenfalls nach überwiegender Meinung nicht zum Wohnungswese, sondern sind Teil des Mietrechts und dürfen daher von den Ländern nicht geregelt werden.

 

Diese Frage ist denjenigen, die in der Berlin derzeit das Sagen haben, aber völlig egal. Es handelt sich bei ihnen - zumindest im Geiste - um die Kinder der Leute, die in der DDR dafür sorgten, dass aus Wohnungen Ruinen wurden. Ihre Idee ist klar: Auch wenn das Gesetz verfassungswidrig ist, schafft es  bis zur Entscheidung des BVerfG erst einmal Tatsachen. Nach Art. 100 des Grundgesetzes darf nämlich nur das Bundesverfassungsgericht ein Gesetz für verfassungswidrig erklären. Man spricht von der alleinigen Verwerfungskompetenz des BVerfG. Bis das BVerfG ein Gesetz für verfassungswidrig erklärt, ist es wirksam und muss beachtet werden. Die Gerichte dürfen allerdings die Verfahren aussetzen und die Entscheidung des BVerfG abwarten.

Übersehen wird allerdings fast immer die Regelung des Artikel 31 GG, nach der Bundesrecht Landesrecht bricht. Jeder Jurastudent hat den Satz gelernt : lex superior derogat legi inferiori. Danach ist ein in Rag niedriger stehendes Gesetz unwirksam, wenn und soweit es einem höherrangigen Gesetz  widerspricht. Durch Landesgesetz geregelte Vorschriften sind deshalb unwirksam, wenn sie im Widerspruch zu Bundesrecht stehen.

 

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Am 2. September 2019 hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen den Referentenentwurf des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG) veröffentlicht. Bei genauem Hinsehen stellt sich heraus, dass der sog. Berliner Mietendeckel nichts anderes ist als eine Verschärfung des durch Bundesrecht geregelten Wohnraummietrechts und insbesondere der Mietpreisbremse. Die bundesgesetzlichen Regelungen entfalten eine Sperrwirkung in Bezug auf Regelungen des Mietpreisrechts, da der Bund auf diesem Gebiet von seiner Gesetzgebungsbefugnis vollumfänglich Gebrauch gemacht hat, so dass das Land Berlin auf diesem Gebiet keine Regelungen mehr erlassen darf. Wieso das Land Berlin das Recht haben sollte, Regelungen zu schaffen, die den bundesgesetzlichen Vorschriften sogar widersprechen,  ist nicht erklärlich.

Einen Mietendeckel gibt es bereits. Dieser wird durch die bundesgesetzlich geregelte ortsübliche Vergleichsmiete gebildet. Nach § 558 Abs. 2 BGB darf der Vermieter in einem bestehenden Mietverhältnis die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Während die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem BGB anhand der tatsächlichen Mieten festgestellt ist, soll die Mietobergrenze in Berlin allerdings anhand des „gesunden Preisempfindens“ der Regierenden festgesetzt worden.

Nach § 3 Abs. 3 Berliner MietWoG darf der Vermieter die Miete, die am 18.6.2019 galt, bis zur Mietobergrenze erhöhen, allerdings jährlich nur um 1,3 Prozent (atmender Deckel). Eine entsprechende Regelung enthält bereits das BGB: Gemäß § 558 Abs. 3 BGB darf die bestehende Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmieten in drei Jahren insgesamt um höchstens 15 Prozent erhöht werden. Durch den Berliner Mietendeckel soll diese Kappungsgrenze also auf 1,3 Prozent jährlich herabgesetzt werden.

Wird ein Mietverhältnis neu begründet, darf der Vermieter gem. § 556 d Abs. 1 BGB höchstens 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Nach dem Berliner Mietendeckel soll er die Mietobergrenze nicht überschreiten dürfen, also nur 100 % der Obergrenze verlangen dürfen.

Miete im Sinne der Mietobergrenze ist gemäß § 3 Abs. 4 die Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge für Mobiliar und Ausstattungsgegenstände. Nach der Definition in § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche dagegen durch das Entgelt für den Wohnraum gebildet.

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Vom 03. bis zum 07.02.2020
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Wir danken für Ihr Verständnis!

Aktuelles zum Berliner Mietendeckel
finden Sie unter Meldungen.

Gemeinsam gegen den Mietendeckel
https://haus-und-grund-berlin.de/nein-zum-mietendeckel-wehren-sie-sich/

Sie erreichen die Online-Petition unter diesem Link.

 

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