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Die Koalition hat sich am 16.06.2019 auf eine Grundsteuerreform mit Länderöffnungsklausel geeinigt. Ein Teilerfolg für das Bundesland Bayern, das sich stets für ein wertunabhängiges Flächenmodell eingesetzt hat.

Die Bundesländer können nunmehr eine vom Bundesgesetz abweichende Länderregelung treffen, die unnötige Bürokratie vermeidet und die Grundsteuer konsequent als Äquivalent für Infrastrukturleistungen definiert.

 

Eckpunkte:

  • Es wird nunmehr ausdrücklich klargestellt, dass der Bund die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz über die Grundsteuer hat. Die Gesetzgebungskompetenz des Bundes wird damit verfassungsrechtlich abgesichert (105 Abs. 2 GG).
  • Den Ländern wird in Bezug auf die Grundsteuer eine Abweichungsmöglichkeit von bundesgesetzlichen Regelungen eröffnet. Der Themenkatalog für abweichende Ländergesetze wird daher in Art. 72 Abs. 3 Nr. 7 GG um die Grundsteuer erweitert.
    Eine abweichende Länderregelung ist frühestens ab 01.01.2025 möglich (Art. 125b GG).
  • Bei der bundesgesetzlichen Ermittlung sind für die Ermittlung des Rohertrages folgende Kriterien maßgeblich: länderbezogene durchschnittliche Nettokaltmiete/qm Wohnfläche nach sechs gemeindebezogenen Mietenniveaustufen; Einteilung in drei Gebäudearten (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus und Mietwohngrundstück), drei Wohnflächengruppen und  fünf Baujahresgruppen (bis 1948, 1949 bis 1978, 1979 bis 1990, 1991 bis 2000, ab 2001).
  • Gewerbeimmobilien werden ausschließlich mit dem Sachwertverfahren bewertet.
  • Die Kommunen erhalten die Option, ab 01.01.2025 eine Grundsteuer C auf unbebaute baureife Grundstücke zu erheben.

Vermieter haben grundsätzlich Anspruch auf einen Teilerlass der Grundsteuer, wenn sie im vergangenen Jahr unverschuldet erhebliche Mietausfälle hatten. Entsprechende Anträge für das Jahr 2018 können in diesem Jahr bis zum 1. April gestellt werden. Ein vollständiger Erlass der Grundsteuer wird für Grundeigentum gewährt, dessen Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt – beispielsweise aus Gründen des Denkmal- und Naturschutzes. Voraussetzung ist, dass die Erhaltungskosten regelmäßig über den Einnahmen liegen. Bei Selbstnutzern ist der Gegenwert der Nutzung entscheidend.

 

Zuständig für den Erlassantrag sind die Steuerämter der Städte und Gemeinden, in den Stadtstaaten die Finanzämter. Die Frist ist nicht verlängerbar. Wird der Termin versäumt, kommt nur noch ein Erlass im Ermessen des Finanzamtes in Frage.

 

Die Grundsteuer für vermietete Immobilien wird erlassen, wenn die Mieterträge entweder um mehr als 50 Prozent hinter dem normalen Rohertrag einer Immobilie zurückgeblieben sind oder eine Immobilie vollkommen ertraglos war. Im ersten Fall werden 25 Prozent der Grundsteuer erlassen, im zweiten Fall 50 Prozent. Der Erlass ist immer dann möglich, wenn die Ursache der Mietausfälle in Leerstand, allgemeinem Mietpreisverfall oder struktureller Nichtvermietbarkeit liegt. Auch außergewöhnliche Ereignisse, wie Wohnungsbrände oder Wasserschäden, die zu leerstandsbedingten Mietausfällen führen, berechtigen zu einem Grundsteuererlass. Allerdings darf der Vermieter die Mietausfälle nicht selbst verschuldet haben. Dies setzt bei nicht vermieteten Wohnungen vor allem ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen voraus, die stets dokumentiert werden sollten.

In der Pressemitteilung vom 18. Oktober 2018 hat das Bayerische Landesamt für Datenschutzaufsicht darauf hingewiesen, dass aus datenschutzrechtlichen Gründen keine Notwendigkeit besteht, Klingelschilder zu entfernen.

 

Quelle:

https://www.lda.bayern.de/media/pm2018_16.pdf

Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Fortführung von BGH, Urteil vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn. 10).


Nach dieser Maßgabe ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht schon deshalb aus formellen Gründen unwirksam mit der Folge, dass die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung als unzulässig abzuweisen wäre, weil der Sachverständige die betreffende Wohnung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht besichtigt hat.

 

BGH, Urteil vom 11. Juli 2018, VIII ZR 136/17

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