Wohnungseigentumsrecht
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- 06. Juni 2024
Um eine Zahlungspflicht der Eigentümer zu begründen, muss auch der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage hinreichend bestimmt sein. Da die Sonderumlage der Sache nach eine Ergänzung des geltenden Wirtschaftsplans ist, muss der Beschluss anteilmäßige Beitragsverpflichtungen der Wohnungseigentümer festlegen.
Grundsätzlich muss deswegen in einem Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage die auf den einzelnen Eigentümer entfallende Summe betragsmäßig bestimmt sein. Es reicht aber aus, wenn der geschuldete Einzelbetrag objektiv eindeutig bestimmbar ist und von den Wohnungseigentümern selbst ohne Weiteres errechnet werden kann.
BGH, Urteil vom 23. Februar 2024 - V ZR 132/23
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- 25. April 2024
Mit seinem Urteil vom 9. Februar 2024 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass auch in verwalterlosen Zweiergemeinschaften Ansprüche aus dem Gemeinschaftseigentum nur durch die Gemeinschaft und nicht durch einen einzelnen Eigentümer geltend gemacht werden können. Dabei vertritt der nicht beklagte Eigentümer alleinig die Gemeinschaft.
Der Fall:
Die Parteien bilden eine verwalterlose Zweier-WEG. Der Beklagte will die in der Teilungserklärung als Gewerbe beschriebenen Erdgeschossräume der Wohnnutzung zuführen. Dagegen wehrt sich der Kläger ohne zuvor einen Beschluss herbeigeführt zu haben.Das Berufungsgericht wies die Klage mit der Begründung der Unzulässigkeit wegen fehlender Prozessführungsbefugnis ab.
Dies sieht der BGH genauso und weist auch die Revision ab. Nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes könne, wie der BGH bereits zuvor entschieden habe, nur noch die GdWE Unterlassungsansprüche geltend machen, solange nicht ein Sondereigentümer nahezu ausschließlich allein in seinen Rechten verletzt werde. Dies gelte, wie er in diesem Urteil klarstellt, auch für die Zweier-WEG. Insbesondere sei das aus dem Gesellschaftsrecht stammende Instrument der actio pro socio nicht anwendbar, so dass der Kläger den Anspruch auch nicht für die GdWE geltend machen könne. Dies sei auch gar nicht notwendig, da die Durchsetzung von Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüchen nicht unzumutbar erschwert werde. Denn: Auch in einer Zweier-WEG werde die GdWE durch die Eigentümer vertreten. Steht aber ein Eigentümer auf der Beklagtenseite, vertrete nur noch der verbleibende Eigentümer die GdWE und könne klagen. Dafür bedürfe es nach ständiger Rechtsprechung keines vorherigen Beschlusses, wenn dies reine Förmelei sei.
BGH, Urteil vom 9. Februar 2024 - V ZR 6/23
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- 29. November 2023
Ehrverletztende Äußerungen zwischen Wohnungseigentümern
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, ob ehrverletztende Äußerungen zwischen den Wohnungseigentümern eine wohnungseigentumsrechtliche Angelegenheit oder eine allgemeine Zivilsache sind.
Nimmt ein Wohnungseigentümer einen anderen Wohnungseigentümer auf Unterlassung oder Schadensersatz wegen einer Äußerung in Anspruch, handelt es sich nach der neuesten Rechtsprechung nur dann um eine wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit i.S.d. § 43 Nr. 1 WEG aF (bzw. § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG), wenn die Äußerung in einer Eigentümerversammlung oder Beiratssitzung getätigt wurde.
Durch den institutionellen Rahmen der Eigentümerversammlung, die das zentrale Willensbildungsorgan der GdWE ist, wird der für § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG erforderliche Bezug zum Gemeinschaftsverhältnis hergestellt. Das Gleiche gilt für Äußerungen in einer Beiratssitzung. Streitigkeiten über die Zulässigkeit von Äußerungen, die in Eigentümerversammlungen oder Beiratssitzungen fallen, sind daher stets Wohnungseigentumssachen. Dies gilt unabhängig von Inhalt und Anlass der Äußerung.
BGH, Urteil vom 22. September 2023 - V ZR 254/22
- Wohnungseigentumsrecht |
- 06. Juli 2023
Die Klägerin, eine Wohnungseigentümerin, verlangte von den Beklagten, anderen Wohnungseigentümern, es zu unterlassen, Kameras zur Videoüberwachung aufzustellen und verlangte zudem Schmerzensgeld nach Art. 82 DSGVO. Im Rahmen einer Kostenentscheidung hatte das Gericht zu beurteilen, ob ein Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes überhaupt befugt ist, einzeln DSGVO-Ansprüche geltend zu machen.
Das Gericht entschied, dass auch nach der WEG-Reform die Eigentümer Ansprüche auf Unterlassung von Videoaufzeichnungen und damit verbundene Schadensersatzansprüche individuell geltend machen können.
"Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts war keinesfalls sicher, dass die Klage unzulässig war. Zutreffend ist allerdings, dass nach dem insoweit maßgeblichen reformierten Wohnungseigentumsgesetz die Wohnungseigentümer Abwehransprüche aus § 1004 BGB bezüglich des gemeinschaftlichen Eigentums nicht mehr geltend machen können und der Abwehranspruch aus § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG bei der Gemeinschaft liegt (...).
Um derartige Ansprüche geht es der Klägerin vorliegend bei einer sachgerechten Auslegung der Klageanträge allerdings nicht. Die Klägerin erstrebt mit der Klage eine Unterlassung der Aufnahme von Videos durch eine Überwachungsanlage, die den Eingangsbereich ihrer Wohnung betrifft, bzw. die Beseitigung eines derartigen Überwachungsdrucks durch die Beklagten. Der Kern der Ansprüche betrifft ausweislich der Klage das Unterlassen des Fertigens von Videos von ihr, welche sie beim Betreten und Verlassen der Wohnung und dem Aufenthalt im Flur zeigen. Derartige Ansprüche, die sich als deliktische Ansprüche aus § 823 BGB i.V.m. dem Allgemeinen Persönlichkeitsrecht oder aus der DSGVO ergeben, sind keine Ansprüche, die nach § 9a Abs. 2 WEG der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Ausübung übertragen sind. Denn diese Ansprüche ergeben sich nicht aus dem gemeinschaftlichen Eigentum und sind auch keine solchen, die ihre Rechtsgrundlage in dem Verhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft haben. Vielmehr sind dies Individualansprüche der durch die Aufnahmen Beeinträchtigten. Dass diese zugleich Wohnungseigentümer sind, führt nicht dazu, dass insoweit die GdWE diese Rechte geltend machen muss. Insoweit liegt auch primär keine Verletzung des Binnenrechtes vor, sondern nach dem insoweit für die Zulässigkeit maßgeblichen Vortrag der Klägerin wird diese in den ihr zustehenden individuellen Rechten durch die Beklagten beeinträchtigt (...).
Gleiches gilt für den Schmerzensgeldanspruch bzw. den Anspruch auf Schadensersatz nach Art. 82 DS-GVO. Auch diese Ansprüche sind individueller Natur und daher ebenso weiterhin von dem Beeinträchtigten geltend zu machen und nicht von der Gemeinschaft."
LG Frankfurt a.M., Beschluss 10.05.2023 - Az.: 2-13 T 33/23
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- 23. März 2023
Der Bundesgerichtshof hat sich mit dem neuen Wohnungseigentumsrecht befasst und entschieden, dass ein Wohnungseigentümer, der eine in der Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehene bauliche Veränderung vornehmen will, einen Gestattungsbeschluss notfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage herbeiführen muss, ehe mit der Baumaßnahme begonnen wird.
Auch wenn ein bestehender Gestattungsanspruch unterstellt wird / werden kann, muss die Gestattung durch Beschluss der Wohnungseigentümer erfolgen. Die vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes zum 1. Dezember 2020 umstrittene Frage, ob bauliche Veränderungen eines Beschlusses bedürfen, hat der Gesetzgeber in Kenntnis dieses Streits nunmehr eindeutig entschieden, um Auslegungsschwierigkeiten zu vermeiden und die vielfältigen Zweifelsfragen im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen zu beseitigen. Danach bedarf jede von einem einzelnen Wohnungseigentümer beabsichtigte bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums eines legitimierenden Beschlusses, auch wenn kein Wohnungseigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird. So wird sichergestellt, dass die Wohnungseigentümer über alle baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums informiert werden.