Wohnungseigentumsrecht

  1. Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, so wird sie bei einer gegen einzelne Wohnungseigentümer gerichteten Klage durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Verbleibt nur ein Wohnungseigentümer, der keinem Vertretungsverbot unterliegt, vertritt er den klagenden Verband allein (Fortführung von Senat, Urteil vom 08.07.2022 - V ZR 202/21, IMR 2022, 421).
  2. In einer verwalterlosen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bedarf die Erhebung einer gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichteten Klage auf anteilige Zahlung einer beschlossenen Sonderumlage keiner auf die Klageerhebung bezogenen Beschlussfassung.
  3. Erhebt der Verwalter im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Klage gegen einzelne Wohnungseigentümer, sind Beschränkungen seiner Vertretungsmacht im Innenverhältnis, die die Befugnis zur Klageerhebung betreffen, jedenfalls im Grundsatz nicht zu überprüfen.

BBGH, Urteil vom 16.09.2022 - V ZR 180/21

Laut § 16a des Berliner Nachbarrechtsgesetzes (NachbarG Bln) muss der Eigentümer eines Grundstücks die Überbauung seines Grundstücks zwecks Wärmedämmung dulden, wenn das zu dämmende Gebäude auf dem Nachbargrundstück bereits besteht. Weitere Vorgaben zum zulässigen Umfang eines Überbaus durch eine Wärmedämmung enthält das Gesetz – anders als vergleichbare Vorschriften anderer Bundesländer – nicht.

 

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich vor Kurzem mit der Frage befasst, ob die Regelung in § 16a Abs. 1 des Nachbargesetzes des Landes Berlin (NachbarG BIn), die eine grenzüberschreitende nachträgliche Wärmedämmung von Bestandsbauten erlaubt, mit dem Grundgesetz vereinbar ist.

 

Gegen die formelle Verfassungsmäßigkeit von § 16a NachbarG BIn bestehen keine Bedenken, insbesondere ist die Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin gegeben.

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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im September 2022 entschieden, dass bei einem Leitungswasserschaden, der im räumlichen Bereich des Sondereigentums eingetreten ist, der im Gebäudeversicherungsvertrag vereinbarte Selbstbehalt – vorbehaltlich einer abweichenden Regelung - von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu tragen ist.

 

Tritt in einer Wohnungseigentumsanlage aufgrund einer defekten Wasserleitung ein Schaden ein, ist ein von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der verbundenen Gebäudeversicherung vereinbarter Selbstbehalt, durch den der Versicherer einen bestimmten Teil des ansonsten versicherten Interesses nicht zu ersetzen hat, wie die Versicherungsprämie nach dem gesetzlichen bzw. vereinbarten Verteilungsschlüssel zu verteilen. Dies gilt unabhängig davon, ob der Leitungswasserschaden an dem Gemeinschaftseigentum oder – ausschließlich oder teilweise - an dem Sondereigentum entstanden ist. Zwar stellt nach versicherungsrechtlichen Maßstäben die Vereinbarung eines Selbstbehalts im Versicherungsvertrag, bei dem der Versicherer einen bestimmten Betrag des versicherten Schadens nicht ersetzen muss, einen Fall der bewussten Unterversicherung dar. Es würde jedoch der Interessenlage der Wohnungseigentümer bei Abschluss einer verbundenen Gebäudeversicherung nicht gerecht, wenn der geschädigte Sondereigentümer den Selbstbehalt alleine tragen müsste. Die Entscheidung für einen Selbstbehalt im Versicherungsvertrag ist regelmäßig damit verbunden, dass die Gemeinschaft als Versicherungsnehmerin eine herabgesetzte Prämie zu zahlen hat. Das ist für die Wohnungseigentümer wegen der damit einhergehenden Verringerung des Hausgeldes wirtschaftlich sinnvoll. Von sonstigen Fällen einer bewussten Unterversicherung unterscheidet sich der Selbstbehalt wegen des typischerweise überschaubaren und genau festgelegten Risikos.

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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs verhandelt über ein Verfahren, das kaufrechtliche Mängelrechte der Erwerber von Wohnungseigentum wegen einer Schadstoffbelastung des Grundstücks und deren gerichtliche Durchsetzung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer betrifft.

 

Nach der Reform des WEG-Rechts stellt sich nund ie frage, ob die wohnungseigentümergemeinschaft 8weiterhin) prozessbefugt ist.

Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft zur Prozessführung befugt. Bei den geltend gemachten Nacherfüllungsansprüchen der einzelnen Wohnungseigentümer handele es sich um Rechte im Sinne von § 9a Abs. 2 WEG, die eine einheitliche Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft erforderten. Jedenfalls habe die Klägerin die - nach Kaufrecht zu beurteilenden - Ansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer durch zwei Beschlüsse nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG aF an sich gezogen und sei daher prozessführungsbefugt. 

 

Der Bundesgerichtshof wird zunächst klären müssen, ob die Prozessführungsbefugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fortbesteht, nachdem die gesetzliche Regelung der sogenannten "Vergemeinschaftung durch Beschluss" in § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG aF bei der Reform des Wohnungseigentumsrechts ersatzlos entfallen ist; aus dieser Bestimmung wurde bislang abgeleitet, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Mängelrechte aus individuellen Kauf- oder Werkverträgen der Erwerber durch Beschluss an sich ziehen und durchsetzen kann. Insoweit ist auch das Verhältnis zu der nunmehr geltenden Regelung der Ausübungsbefugnis in § 9a Abs. 2 WEG zu bestimmen. Sollte die Prozessführungsbefugnis bejaht werden, wird in der Sache voraussichtlich zu klären sein, unter welchen Voraussetzungen Altlasten bei einem Grundstückskaufvertrag einen Sachmangel darstellen.

 

BGH,Verhandlungstermin am 30. September 2022, V ZR 213/21

 

Quelle: Pressemitteilung Nr. 136/2022 vom 30. September 2022

Die Wahl eines Verwalters, der - auch trotz anderweitiger Beschlussfassung der Wohnungseigentümer - über einen längeren Zeitraum nicht dafür Sorge getragen hat, dass eine Gebäudefeuerversicherung abgeschlossen wurde, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Der Beschluss über die Weiterbestellung der ehemaligen Verwaltung kann nur dann für ungültig erklärt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Bestellung dieser Verwaltung spricht. Ein solcher Grund ist ebenso wie bei der Abberufung nach § 26 Abs. 1 S. 4 WEG aF aus wichtigem Grund zu bejahen, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von vornherein nicht zu erwarten ist. Dieses kann der Fall sein, wenn Umstände vorliegen, die den Gewählten als unfähig oder ungeeignet für das Amt erscheinen lassen. Das Vorliegen eines wichtigen Grundes verpflichtet die Wohnungseigentümer aber noch nicht ohne weiteres dazu, den Verwalter auch tatsächlich abzuberufen. Ebenso haben die Wohnungseigentümer auch bei der (neuerlichen) Bestellung des Verwalters, bei der sie eine Prognose darüber anstellen müssen, ob er das ihm anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben wird, einen entsprechenden Beurteilungsspielraum. Die Bestellung des Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung deshalb erst, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, wenn es also objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände zu bestellen. Dieses ist jedoch der Fall, wenn die Mehrheit aus der Sicht eines vernünftigen Dritten gegen ihre eigenen Interessen handelt, weil sie - etwa aus Bequemlichkeit - massive Pflichtverletzungen des Verwalters tolerieren will (BGH NZM 2012, 347 = ZWE 2012, 221; ZMR 2014, 904; Kammer ZWE 2020, 196 Rn. 16).

 

In dem zu entscheidenden Fall wurde der Bestellungsbeschluss für ungültig erklärt. Der tatsächliche Verwalter hat über 5 Monate lang - trotz anderweitiger Beschlussfassung der Wohnungseigentümer - versäumt, eine Gebäudefeuerversicherung abzuschliessen. Eine derartige Lücke im Versicherungsschutz führt zu einem Totalverlustrisiko. Dieses muss nach Auffassung des Gerichts ein Eigentümer nicht hinnehmen. Darüber hinaus ist es einem Eigentümer objektiv nicht mehr zuzumuten, diesem Verwalter weiter die Verwaltung eines erheblichen Teils seines Vermögens anzuvertrauen. Die Wahl eines derart ungeeigneten Verwalters muss ein Eigentümer gegen seinen Willen nicht hinnehmen, denn der Verwalter hat durch seine Tätigkeit Zugriff auf wesentliche Vermögenswerte der Eigentümer. Das gilt auch dann, wenn die Mehrheit der Eigentümer meint, dem unfähigen Verwalter gleichwohl vertrauen zu können (Kammer ZWE 2020, 196 Rn. 18).

 

LG Frankfurt a. M. Urt. v. 24.6.2021 – 2-13 S 25/20, BeckRS 2021, 18092

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