Rechtsprechung

Einladung
Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird weiterhin von dem Verwalter einberufen und muss mindestens einmal im Jahre stattfinden. Die Einberufung erfolgt in Textform. Die regelmäßige Frist der Einberufung wurde von zwei auf drei Wochen verlängert (§ 24 Abs. 4 WEG).

Diese verlängerte Frist kann jedoch unterschritten werden, wenn ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt.

        

Teilvirtuelle Eigentümerversammlung
Vor der Reform war für die Eigentümerversammlungen ausschließlich die Präsenzform vorgesehen. Die Eigentümer, die nicht vor Ort anwesend waren, konnten sich lediglich durch die Erteilung von Vollmachten vertreten lassen. Im Extremfall konnte zwar sogar eine Ein-Mann-Versammlung stattfinden. Dafür mussten sämtliche Eigentümer, die bei der Versammlung abstimmen wollten, ihre Vollmachten dem Verwalter erteilen.

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Der Gesetzgeber hat sich entschieden, die Beschlussfassung im Umlaufverfahren deutlich zu erleichtern. Vor der Reform war es möglich, einen Beschluss in einem solchen Verfahren zu fassen, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklärten. Ein Umlaufverfahren führte deswegen, wenn überhaupt, nur in kleineren Gemeinschaften tatsächlich zu einer Beschlussfassung, da ein einzelner Eigentümer den Abstimmungsvorgang einfach ignorieren und dadurch die Beschlussfassung im Umlaufverfahren verhindern konnte.

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Durch die Reform wurde die Rechtsstellung des Beirats grundlegend geändert.

Anzahl der Mitglieder

Nach dem früheren § 29 Abs. 1 WEG bestand der Verwaltungsbeirat aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümer als Beisitzern.  Wurde in einem konkreten Einzelfall ein Verwaltungsbeirat bestellt, der nicht aus genau 3 Personen bestand, war dieser Beschluss anfechtbar.

Gerade in den kleineren Gemeinschaften führte diese gesetzgeberische Vorgabe dazu, dass oft kein Beirat bestellt werden konnte, da es nicht genügend Kandidaten für das Amt gegeben hat.

Nach dem § 29 WEG n.F. können Wohnungseigentümer durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. Die Anzahl der bestellten Beiratsmitglieder bleibt also den einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften überlassen. Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen.

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Bezüglich der Bestellung des Verwalters ergeben sich durch die WEG-Reform keine Änderungen gegenüber der bislang geltenden Rechtslage.

Über die Bestellung des Verwalters beschließen die Eigentümer (§ 26 Abs. 1 WEG). Die Höchstdauer der Verwalterbestellung beträgt weiterhin 5 Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG) bzw. im Falle der ersten Verwalterbestellung nach Begründung von Wohnungseigentum 3 Jahre. Die Missachtung der gesetzlich festgelegten Zeitobergrenzen führt zu einer Teilunwirksamkeit des entsprechenden Bestellungsbeschlusses. Die Teilunwirksamkeit bezieht sich auf den unzulässigen Überschreitungszeitraum.

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Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters sind weiterhin in § 27 WEG geregelt. In der alten Fassung wurden die Aufgaben des Verwalters in einem umfangreichen Katalog festgelegt. Die neue Vorschrift verzichtet auf diese lange Auflistung und führt eine pauschale Regelung ein.

 

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Beschluss vom 25. März 2021 - 2 BvF 1/20

 

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