Rechtsprechung
- Mietrecht |
- 24. September 2025
Die Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personenhandelsgesellschaft (hier: GmbH & Co. KG) löst nicht die in der Vorschrift des § 577a
Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB geregelte Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen des Erwerbers aus.
Eine Veräußerung nach Umwandlung löst grundsätzlich Kündigungssperrfrist aus. Der neue Eigentümer kann sich frühestens drei Jahre nach der erstmaligen Veräußerung einer in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung auf einen Eigenbedarf bzw. auf eine wirtschaftliche Verwertung berufen. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmarkt kann diese Frist verlängert werden. In Berlin beträgt sie zehn Jahre.
Auch ohne eine Umwandlung in Wohnungseigentum wird die Sperrfrist durch eine Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft oder Mehrheit an Erwerbern ausgelöst (§ 577 a Abs. 1 a BGB). Wird im Anschluss an eine solche Veräußerung Wohnungseigentum begründet, bleibt es nach der gesetzlichen Regelung beim bisherigen Fristablauf (§ 577 a Abs. 2 a BGB).
Nach Ansicht des BGH gilt diese Fristberechnung nur beim Verkauf an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder eine Mehrheit an Erwerbern; nicht hingegen bei Veräußerung an eine Personenhandelsgesellschaft. Das läge daran, dass eine solche Gesellschaft keinen Eigenbedarf für ihre Gesellschafter geltend machen kann. Es sei also nicht gerechtfertigt, die Kündigungssperrfrist bereits mit der Veräußerung an eine Personenhandelsgesellschaft beginnen zu lassen. Die Sperrfrist gemäß § 577 a Abs. 1 BGB beginnt demzufolge erst mit einer Veräußerung nach der Umwandlung in Wohnungseigentum.
BGH Urteil vom 6.8.2025, VIII ZR 161/24
- Wohnungseigentumsrecht |
- 24. September 2025
Eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, wonach einzelne Wohnungseigentümer die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung von bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums (hier: Fenster) zu tragen haben, umfasst im Zweifel die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Mängel.
Die Gemeinschaftsordnung ist Bestandteil der Grundbucheintragung. Maßgebend sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als
nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Dabei müssen Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten klar und eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung hervorgehen
Der Wortlaut einer derartigen Vereinbarung spricht - nach Auffassung des BGH - für eine Erfassung sämtlicher Mangelbeseitigungskosten und damit auch der Kosten für die Beseitigung anfänglicher Mängel. Denn die Instandsetzung umfasst nach gefestigter Rechtsprechung die Behebung anfänglicher Mängel (vgl. Senat, Urteil vom
26. Juni 2020 - V ZR 199/19, NZM 2020, 715 Rn. 8 mwN). Dass die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Mängel mitumfasst werden, ergibt sich zudem aus dem objektiv erkennbaren Sinn und Zweck der Regelung. Hinter der Vereinbarung der Kostentrennung steht der Gedanke, dass (nur) der Sondereigentümer den Nutzen von den Gebäudeteilen hat und deswegen die Kosten „seines“ Gemeinschaftseigentums tragen soll.
Eine klare Trennung dieser Kostenzuständigkeit wäre nicht möglich, wenn die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Mängel nicht hiervon umfasst würden. Denn dann müsste im Sanierungsfall zunächst die Ursache des Mangels untersucht werden, was zu erheblichen Zeitverzögerungen und Abgrenzungsschwierigkeiten führte. Treten
Mängel erst geraume Zeit nach der Errichtung auf, kann zum einen unklar sein und bleiben, ob die Ursache von Anfang an bestand oder erst nachträglich entstanden ist. Zum anderen hat eine Vielzahl von Baumängeln ihre Ursache in Fehlern bei der Errichtung oder Sanierung.
- Wohnungseigentumsrecht |
- 06. Juni 2024
Um eine Zahlungspflicht der Eigentümer zu begründen, muss auch der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage hinreichend bestimmt sein. Da die Sonderumlage der Sache nach eine Ergänzung des geltenden Wirtschaftsplans ist, muss der Beschluss anteilmäßige Beitragsverpflichtungen der Wohnungseigentümer festlegen.
Grundsätzlich muss deswegen in einem Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage die auf den einzelnen Eigentümer entfallende Summe betragsmäßig bestimmt sein. Es reicht aber aus, wenn der geschuldete Einzelbetrag objektiv eindeutig bestimmbar ist und von den Wohnungseigentümern selbst ohne Weiteres errechnet werden kann.
BGH, Urteil vom 23. Februar 2024 - V ZR 132/23
- Steuerrecht |
- 02. Mai 2024
Schuldet der Vermieter von Wohnraum zum vertragsgemäßen Gebrauch auch die Versorgung mit Wärme und warmem Wasser, stehen Kosten des Vermieters für eine neue Heizungsanlage jedenfalls dann im direkten und unmittelbaren Zusammenhang zur steuerfreien Vermietung, wenn es sich dabei nicht um Betriebskosten handelt, die der Mieter gesondert zu tragen hat.
BFH V. Senat, Urteil vom 07. Dezember 2023, V R 15/21
https://www.bundesfinanzhof.de/de/
- Wohnungseigentumsrecht |
- 25. April 2024
Mit seinem Urteil vom 9. Februar 2024 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass auch in verwalterlosen Zweiergemeinschaften Ansprüche aus dem Gemeinschaftseigentum nur durch die Gemeinschaft und nicht durch einen einzelnen Eigentümer geltend gemacht werden können. Dabei vertritt der nicht beklagte Eigentümer alleinig die Gemeinschaft.
Der Fall:
Die Parteien bilden eine verwalterlose Zweier-WEG. Der Beklagte will die in der Teilungserklärung als Gewerbe beschriebenen Erdgeschossräume der Wohnnutzung zuführen. Dagegen wehrt sich der Kläger ohne zuvor einen Beschluss herbeigeführt zu haben.Das Berufungsgericht wies die Klage mit der Begründung der Unzulässigkeit wegen fehlender Prozessführungsbefugnis ab.
Dies sieht der BGH genauso und weist auch die Revision ab. Nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes könne, wie der BGH bereits zuvor entschieden habe, nur noch die GdWE Unterlassungsansprüche geltend machen, solange nicht ein Sondereigentümer nahezu ausschließlich allein in seinen Rechten verletzt werde. Dies gelte, wie er in diesem Urteil klarstellt, auch für die Zweier-WEG. Insbesondere sei das aus dem Gesellschaftsrecht stammende Instrument der actio pro socio nicht anwendbar, so dass der Kläger den Anspruch auch nicht für die GdWE geltend machen könne. Dies sei auch gar nicht notwendig, da die Durchsetzung von Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüchen nicht unzumutbar erschwert werde. Denn: Auch in einer Zweier-WEG werde die GdWE durch die Eigentümer vertreten. Steht aber ein Eigentümer auf der Beklagtenseite, vertrete nur noch der verbleibende Eigentümer die GdWE und könne klagen. Dafür bedürfe es nach ständiger Rechtsprechung keines vorherigen Beschlusses, wenn dies reine Förmelei sei.
BGH, Urteil vom 9. Februar 2024 - V ZR 6/23