Rechtsprechung

Die Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs für das Gebiet „Reinickendorfer Straße“ im Bezirk Mitte von Berlin, Ortsteil Wedding, vom 4. September 2018, bekannt gemacht im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin Nr. 22 vom 18. September 2018 (S. 532), wurde für unwirksam erklärt.

 

OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 24. Juni 2021 - 2 A 36-18 -

https://gesetze.berlin.de/bsbe/document/JURE210011385

Am 1.1.2022 wird die neue ImmoWertV 2021 in Kraft treten. Ziel der Neuregelung ist es, sicherzustellen, dass die Ermittlung der Bodenrichtwerte und der sonstigen für die Wertermittlung von Grundstücken erforderlichen Daten bundesweit nach denselben einheitlichen Grundsätzen erfolgt.

Derzeit sind die entsprechenden Vorgaben noch auf sechs Regelungswerke verteilt, die ImmoWertV 2010, Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL), Sachwertrichtlinie (SW-RL), Vergleichswertrichtlinie (VW-RL), Ertragswertrichtlinie (EW-RL) und Teile der Wertermittlungsrichtlinien 2006). Diese Regelungen wurden nun in der ImmoWertV 2021 zusammengefasst. Inhaltliche Änderungen gegenüber den bisherigen Vorgaben sind dabei nur in beschränktem Umfang enthalten.

In diesem Zusammenhang hat der Bundesrat die Bundesregierung in einer Entschließung aufgefordert, die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) bis spätestens Ende 2024 zu überarbeiten und an die aktuellen Verhältnisse anzupassen. Für weitergehende Hinweise, die keinen Regelungscharakter haben, aber zum Verständnis beitragen, sollen Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV (ImmoWertA) beschlossen werden.

Die Wahl eines Verwalters, der - auch trotz anderweitiger Beschlussfassung der Wohnungseigentümer - über einen längeren Zeitraum nicht dafür Sorge getragen hat, dass eine Gebäudefeuerversicherung abgeschlossen wurde, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Der Beschluss über die Weiterbestellung der ehemaligen Verwaltung kann nur dann für ungültig erklärt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Bestellung dieser Verwaltung spricht. Ein solcher Grund ist ebenso wie bei der Abberufung nach § 26 Abs. 1 S. 4 WEG aF aus wichtigem Grund zu bejahen, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von vornherein nicht zu erwarten ist. Dieses kann der Fall sein, wenn Umstände vorliegen, die den Gewählten als unfähig oder ungeeignet für das Amt erscheinen lassen. Das Vorliegen eines wichtigen Grundes verpflichtet die Wohnungseigentümer aber noch nicht ohne weiteres dazu, den Verwalter auch tatsächlich abzuberufen. Ebenso haben die Wohnungseigentümer auch bei der (neuerlichen) Bestellung des Verwalters, bei der sie eine Prognose darüber anstellen müssen, ob er das ihm anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben wird, einen entsprechenden Beurteilungsspielraum. Die Bestellung des Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung deshalb erst, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, wenn es also objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände zu bestellen. Dieses ist jedoch der Fall, wenn die Mehrheit aus der Sicht eines vernünftigen Dritten gegen ihre eigenen Interessen handelt, weil sie - etwa aus Bequemlichkeit - massive Pflichtverletzungen des Verwalters tolerieren will (BGH NZM 2012, 347 = ZWE 2012, 221; ZMR 2014, 904; Kammer ZWE 2020, 196 Rn. 16).

 

In dem zu entscheidenden Fall wurde der Bestellungsbeschluss für ungültig erklärt. Der tatsächliche Verwalter hat über 5 Monate lang - trotz anderweitiger Beschlussfassung der Wohnungseigentümer - versäumt, eine Gebäudefeuerversicherung abzuschliessen. Eine derartige Lücke im Versicherungsschutz führt zu einem Totalverlustrisiko. Dieses muss nach Auffassung des Gerichts ein Eigentümer nicht hinnehmen. Darüber hinaus ist es einem Eigentümer objektiv nicht mehr zuzumuten, diesem Verwalter weiter die Verwaltung eines erheblichen Teils seines Vermögens anzuvertrauen. Die Wahl eines derart ungeeigneten Verwalters muss ein Eigentümer gegen seinen Willen nicht hinnehmen, denn der Verwalter hat durch seine Tätigkeit Zugriff auf wesentliche Vermögenswerte der Eigentümer. Das gilt auch dann, wenn die Mehrheit der Eigentümer meint, dem unfähigen Verwalter gleichwohl vertrauen zu können (Kammer ZWE 2020, 196 Rn. 18).

 

LG Frankfurt a. M. Urt. v. 24.6.2021 – 2-13 S 25/20, BeckRS 2021, 18092

https://www.bmu.de/pressemitteilung/novelle-des-klimaschutzgesetzes-beschreibt-verbindlichen-pfad-zur-klimaneutralitaet-2045/

 

 Nach diesem Beschluss sollten u.a. die deutlich steigenden Kosten des CO2-Preises künftig nicht mehr von den Mieterinnen und Mieter, sondern zur Hälfte von den Vermieterinnen und Mieter getragen werden.

Diese Kosten werden aber ausschließlich durch die Mieter (Nutzer) verursacht. Der Vermieter hat hingegen keinen Einfluss auf den Verbrauch seiner Mieter. Er soll sich aber trotzdem an den Kosten beteiligen. 

 

Lesen Sie die Stellungnahme unseres Dachverbandes Haus & Grund Deutschland zu den geplanten Änderungen:

https://www.hausundgrund.de/haus-grund-entsetzt-ueber-teilung-des-co2-preises

 

Einladung
Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird weiterhin von dem Verwalter einberufen und muss mindestens einmal im Jahre stattfinden. Die Einberufung erfolgt in Textform. Die regelmäßige Frist der Einberufung wurde von zwei auf drei Wochen verlängert (§ 24 Abs. 4 WEG).

Diese verlängerte Frist kann jedoch unterschritten werden, wenn ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt.

        

Teilvirtuelle Eigentümerversammlung
Vor der Reform war für die Eigentümerversammlungen ausschließlich die Präsenzform vorgesehen. Die Eigentümer, die nicht vor Ort anwesend waren, konnten sich lediglich durch die Erteilung von Vollmachten vertreten lassen. Im Extremfall konnte zwar sogar eine Ein-Mann-Versammlung stattfinden. Dafür mussten sämtliche Eigentümer, die bei der Versammlung abstimmen wollten, ihre Vollmachten dem Verwalter erteilen.

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