In den letzten Tagen wurde oft über die - angeblich schon bestehende - Rauchmelderpflicht für Berlin berichtet. Die Verpflichtung zum Einbau der Rauchmelder ist aber noch nicht geltendes Recht. Der Berliner Senat geht laut der Mitteilung vom 8.12.2015 davon aus, dass das entsprechende Gesetz erst im Frühjahr 2016 in Kraft treten wird.

Die neuen Regelungen sind in der Novelle der Bauordnung zu finden. Der Enwturf stand bereits Mitte 2014 zur Beratung. Nun hat der Berliner Senat während der Sitzung am 8. Dezember 2015 auf Vorlage des Senators für Stadtentwicklung und Umwelt, Andreas Geisel, den Entwurf des Dritten Gesetzes zur Änderung der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) zur Kenntnis genommen. Die Vorlage wurde dem Rat der Bürgermeister zur Stellungnahme zugeleitet. Die geplante Novelle beinhaltet viele wichtige Änderungen. Diese sind unter

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/bauen/bauaufsicht/download/bauobln_aenderungen.pdf

veröffentlicht. An dieser Stelle wird nur auf zwei - für Vermieter besonders wichtige Verpflichtungen - eingegangen: die Verpflichtung zum Einbau von Kaltwasserzählern und Rauchwarnmeldern.

Kaltwasserzähler

Der neue § 43 BauOBln wird voraussichtlich einen folgenden Inhalt haben:

§ 43 Sanitäre Anlagen, Wasserzähler

(1) Fensterlose Bäder und Toiletten sind nur zulässig, wenn eine wirksame Lüftung gewährleistet ist.

(2) Jede Wohnung muss einen eigenen Kaltwasserzähler haben. Dies gilt nicht bei Nutzungsänderungen, wenn die Anforderung nach Satz 1 nur mit unverhältnismäßigem Mehraufwand erfüllt werden kann. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2020 mit eigenen Kaltwasserzählern auszustatten; Satz 2 gilt entsprechend.

Rauchwarnmelder

§ 48 (4) BauOBln soll mit folgendem Inhalt eingeführt werden:

In Wohnungen müssen

1. Aufenthaltsräume, ausgenommen Küchen, und

2. Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.

Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2020 entsprechend auszustatten.

Wenn die Novelle in dieser Fassung verabschiedet wird, müssen im Bestand grundsätzlich sowohl die Kaltwasserzähler als auch die Rauchmelder - voraussichtlich bis zum 31. Dezember 2020 - eingebaut werden. In beiden Fällen handelt es sich um Modernisierungsmaßnahmen nach § 555 b Punkt 6 BGB also um bauliche Veränderungen, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 a BGB sind.

Die Mieter müssen also diese Maßnahmen dulden. Darüber hinaus kann der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 559 BGB (Miterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen) vornehmen. Die Modernisierungsmaßnahmen sind dem Mieter spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die erforderlichen Angaben derartigen Ankündigung ergeben sich aus      § 555 c BGB.

Beim Einbau der Kaltwasserzähler ist noch folgendes zu beachten: Wenn alle Wohnenheiten mit den Zählern ausgestattet sind, muss eine verbrauchsabhängige Abrechnung auch erfolgen. Die Befugnis des Vermieters, den bisherigen Umlageschlüssel (Wohnfläche / Anzahl der Personen) einseitig zu ändern, ist bereits in § 556 a BGB verankert. Die Mieter sind jedoch darüber (in Textform) zu informieren. Eine entsprechende Erklärung des Vermieters muss dem Mieter vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zugestellt werden.

Erhöhter Gesamtenergieeffizienz-Standard ab dem 01. Januar 2016 für neu errichtete Gebäude

Nicht nur die Bauordnung sondern auch die Energieeinsparverordnung führt immer wieder neue Pflichten für die Immobilieneigentümer ein. Von den neusten Änderungen ist grundsätzlich aber nur der Neubau betroffen.


Seit Mai 2014 gilt die aktuelle Energieeinsparverordnung. Damit nicht alle zwei Jahre eine neue Fassung in Kraft tritt, hatte der Bund eine Verschärfung für Neubauten bereits von Anfang an eingebunden. Diese gelten ab dem 1. Januar 2016.

§ 3 der EnEV 2014 reguliert Anforderungen an Wohngebäude bezüglich des Jahres-Primärenergiebedarfs und des maximalen Transmissionswärmeverlusts (Gesamtenergieeffizienz): Diese Anforderungen werden in der Anlage 1 zu den §§ 3 und 9 Höchstwerte des Jahres - Primärenergiebedarfs und des spezifischen Transmissionswärmeverlusts für zu errichtende Wohngebäude (zu § 3 Absatz 1 und 2) präzisiert.


Ab dem 1. Januar 2016 darf der spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmeverlust eines zu errichtenden Wohngebäudes das 1,0fache des entsprechenden Wertes des jeweiligen Referenzgebäudes nicht überschreiten. Die jeweiligen Höchstwerte der Tabelle 2 dürfen dabei nicht überschritten werden. § 28 bleibt unberührt.


Was bedeutet das konkret?

Der höchstzulässige Jahres-Primärenergiebedarf (zum Heizen, Wassererwärmen, Lüften, Kühlen und bei Nicht-Wohnbauten auch für die eingebaute Beleuchtung) sinkt um 25 Prozent im Vergleich zur aktuellen EnEV 2014. Wärmeschutz der Gebäudehülle: Der maximal erlaubte, mittlere Wärmeverlust durch die Gebäudehülle sinkt um ca. 20 Prozent im Vergleich zur aktuellen EnEV 2014. Dies ist - nach Aussage der Fachleute - durch verbesserte Dämmmaßnahmen oder den Einsatz regenerativer Technik erreichbar.


Die Gültigkeit der erhöhten Anforderungen hängt grundsätzlich davon ab, wann der Bauantrag eingereicht bzw. wann die Bauanzeige erstattet wurde.

Bauvorhaben mit Bauantrag:

Neubau: Wenn der Bauherr den Bauantrag am 1. Januar 2016 oder später einreicht, gilt der erhöhte Neubau-Standard der EnEV 2014 für sein Bauvorhaben.

Bestand: Bei Sanierung der Außenhülle oder Erweiterung der beheizten oder gekühlten Nutzfläche, bei der sich die EnEV-Anforderungen auf den Neubau-Standard beziehen (§ 9), gelten die erhöhten Anforderungen nicht. Das gilt auch, wenn der Bauantrag im Jahr 2016 oder später eingereicht wird.

Bauvorhaben mit Bauanzeige:
Maßgeblich ist der Tag, an dem der Bauherr die Bauanzeige bei der zuständigen Behörde erstattet.

Neubau: Wenn der Bauherr die Bauanzeige am 1. Januar 2016 oder später erstattet, gilt der erhöhte Neubau-Standard für sein Bauvorhaben.

Bestand: Bei Sanierung der Außenhülle oder Erweiterung der beheizten oder gekühlten Nutzfläche, bei der sich die EnEV-Anforderungen auf den Neubau-Standard beziehen (§ 9), gelten die erhöhten Anforderungen nicht. Der Zeitpunkt der Bauanzeige spielt dabei keine Rolle.

Weitere Informationen erhalten Sie u.a. unter:

http://www.baumeister-online.de
http://www.enev-online.com


Erfolgreiche Verfassungsbeschwerden gegen die rückwirkende Festsetzung von Kanalanschlussbeiträgen, Beschluss vom 12. November 2015
(1 BvR 2961/14, 1BvR 3051/14)

Die 2. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts hat zwei Entscheidungen des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg über die Festsetzung von Beiträgen für den Anschluss von Grundstücken an die Schmutzwasserkanalisation mit dem Beschluss vom 12. November 2015 (veröffentlicht am 17. Dezember 2015) aufgehoben und die Sachen zur erneuten Entscheidung zurückverwiesen. Nach der vor dem 1. Februar 2004 gültigen Fassung von § 8 Abs. 7 Satz 2 des Kommunalabgabengesetzes für das Land Brandenburg hätte von den Beschwerdeführerinnen kein

Beitrag mehr erhoben werden können. Die Anwendung einer seit dem 1. Februar 2004 gültigen Neufassung entfaltet bei ihnen daher eine verfassungsrechtlich unzulässige Rückwirkung.

Sachverhalt und Verfahrensgang:

Die Beschwerdeführerinnen wenden sich gegen ihre Heranziehung zu Kanalanschlussbeiträgen auf Grundlage von § 8 Abs. 7 Satz 2 des Kommunalabgabengesetzes für das Land Brandenburg (KAG). Nach der ursprünglichen Fassung (a. F.) dieser Vorschrift entstand die Beitragspflicht, „sobald das Grundstück an die Einrichtung oder Anlage angeschlossen werden kann, frühestens jedoch mit dem Inkrafttreten der Satzung“. Das Oberverwaltungsgericht legte dies mit Urteil vom Urteil vom 8. Juni 2000 so aus, dass es „nicht auf die formelle und materielle Gültigkeit dieser Satzung, sondern ausschließlich auf den formalen Akt des Satzungserlasses“ ankomme. Mit Wirkung zum 1. Februar 2004 änderte der Landesgesetzgeber die Vorschrift dahingehend (n. F.), dass die Beitragspflicht „frühestens … mit dem Inkrafttreten einer rechtswirksamen Satzung“ entsteht. In der Begründung des Gesetzentwurfs heißt es, die Rechtsprechung habe die alte Fassung entgegen der Intention des Gesetzgebers ausgelegt. Dies habe zu großen Beitragsausfällen geführt, da Ansprüche nicht mehr innerhalb der Festsetzungsverjährungsfrist hätten geltend gemacht werden können. Um künftige Beitragsausfälle zu vermeiden, werde eine Klarstellung vorgenommen.

Die Beschwerdeführerinnen sind Eigentümerinnen von Grundstücken in Cottbus. Die erste Beitragssatzung der Stadt, die sich in der Folge als unwirksam erwies, sollte zum 30. Juni 1993 in Kraft treten. Nach den Feststellungen der Verwaltungsgerichte trat erstmals zum 1. Januar 2009 eine wirksame Satzung in Kraft. Das Grundstück der Beschwerdeführerin im Verfahren 1 BvR 2961/14 war bereits vor dem 3. Oktober 1990 an die Schmutzwasserkanalisation angeschlossen worden; der Bescheid über den Kanalanschlussbeitrag datiert auf den 29. November 2011. Die Beschwerdeführerin des Verfahrens 1 BvR 3051/14 wurde mit Bescheid vom 12. Mai 2009 zu einem Kanalanschlussbeitrag herangezogen; die Möglichkeit des Anschlusses an die Schmutzwasserkanalisation hatte für dieses Grundstück nach ihren Angaben bereits kurz nach dem 3. Oktober 1990 bestanden. Widersprüche und Klagen blieben insoweit ohne Erfolg.

Wesentliche Erwägungen der Kammer:

Die angegriffenen Entscheidungen verletzen die Beschwerdeführerinnen in ihren Grundrechten aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem verfassungsrechtlichen Grundsatz des Vertrauensschutzes aus Art. 20 Abs. 3 GG.

  1. Die Änderung des § 8 Abs. 7 Satz 2 KAG trat zwar nicht formell rückwirkend in Kraft. Gleichwohl hat sie in den Fällen der Beschwerdeführerinnen materiell rückwirkenden Charakter.

Nach § 8 Abs. 7 Satz 2 KAG a. F. in seiner Auslegung durch das Oberverwaltungsgericht war der Zeitpunkt der ersten Beitragssatzung mit formellem Geltungsanspruch für das Entstehen der Beitragspflicht maßgeblich. Es war danach unerheblich, ob die erste Satzung wirksam war. Wenn die erste Beitragssatzung unwirksam war, konnte die Beitragspflicht für die betroffenen Grundstücke nur noch durch eine nachfolgende wirksame Beitragssatzung begründet werden, die rückwirkend auf das Datum des formalen Inkrafttretens der ersten, unwirksamen Beitragssatzung in Kraft gesetzt wurde. War zum Zeitpunkt des Erlasses der wirksamen Satzung - wie in den Fällen der Beitragsschuldnerinnen - die Festsetzungsfrist von vier Jahren nach Ablauf des Kalenderjahres, in dem die unwirksame Satzung in Kraft treten sollte, bereits abgelaufen, konnte die Beitragspflicht nur für eine „juristische Sekunde“ entstehen, war dann aber sofort verjährt und damit erloschen.

Nach § 8 Abs. 7 Satz 2 KAG n. F. ist auf das Inkrafttreten einer „rechtswirksamen“ Satzung abzustellen. Dies eröffnete in Fällen, in denen Beiträge nach der alten Rechtslage nicht mehr erhoben werden konnten, erneut die Möglichkeit, die Beitragsschuldner zu Anschlussbeiträgen heranzuziehen.

  1. Anders als in der Begründung des Gesetzesentwurfs angenommen ist § 8 Abs. 2 Satz 7 KAG n. F. nicht als „Klarstellung“, sondern als konstitutive Änderung der alten Rechtslage zu behandeln. Maßgeblich hierfür ist, dass die geänderte Norm in ihrer ursprünglichen Fassung von den Gerichten in einem Sinn ausgelegt werden konnte und ausgelegt worden ist, der mit der Neuregelung ausgeschlossen werden soll.
  2. Festsetzungsverjährung mit Ablauf des 31. Dezember 1997 eingetreten. Die Forderungen wären dann in der „juristischen Sekunde“ ihres Entstehens erloschen. § 8 Abs. 7 Satz 2 KAG n. F. eröffnete damit in Fällen, in denen Beiträge nach der alten Rechtslage nicht mehr erhoben werden konnten, erneut die Möglichkeit, die Beitragsschuldner zu Anschlussbeiträgen heranzuziehen.
  3. Selbst wenn die Anwendung des § 8 Abs. 7 Satz 2 KAG n. F. in den genannten Fällen als unechte Rückwirkung zu qualifizieren wäre, läge ein Verstoß gegen den Grundsatz des Vertrauensschutzes vor. Denn diese unechte Rückwirkung stünde einer echten Rückwirkung jedenfalls im Ergebnis nahe, weshalb an ihre Vereinbarkeit mit der Verfassung gesteigerte Anforderungen zu stellen wären. Bei einer Gesamtabwägung hat der Gesetzgeber dem verfassungsrechtlich gebotenen Vertrauensschutz der Beschwerdeführerinnen nicht in hinreichendem Maß Rechnung getragen. Vertrauen erwächst vorliegend aus der Gewährleistungsfunktion des geltenden Rechts. Das allgemeine Ziel der Umgestaltung des Abgabenrechts sowie fiskalische Gründe rechtfertigen die rückwirkende Abgabenbelastung hier nicht; dies gilt auch vor dem Hintergrund der besonderen tatsächlichen und rechtlichen Schwierigkeiten im Zusammenhang mit der Wiedervereinigung.

Quelle: Pressemitteilung Nr. 94/2015 vom 17. Dezember 2015

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