- Mietrecht |
- 03. Juni 2016
Der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können.
BGH, Urteil vom 11. Mai 2016 , AZ: VIII ZR 209/15
Der Entscheidung lag folgender Fall zugrunde:
Ein Vermieter stellte den Mietern die Abrechnung der Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft für das Jahr 2011 zu. Diese Abrechnung wies die im Einzelnen berechneten umlagefähigen und auch separt berechneten nichtumlagefähigen Kosten aus. Der Vermieter hat "Kosten gemäß Abrechnung" übernommen. Er hat jedoch alle Kosten - also auch die nicht umlagefähigen Kosten - den Mietern berechnet. Die Mieter haben die Nachzahlung geleistet und - nach Ablauf der Ausschlussfrist - die Rückzahlung der nichtumlagefähigen Kosten verlangt.
In dem Verfahren beantwortete der Senat die bislang offengelassene Frage nunmehrdahin, dass die Ausschlussfrist gemäß §556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB auch für die Einwendungen des Mieters gilt, die Abrechnung enthalte Positionen, die generell nicht als Betriebskosten umlegbar seien. Weder aus dem Wortlaut des § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB noch aus dem Sinn und Zweck der Vorschriften (vgl. hierzu Senatsurteil vom 8. Dezember 2010 -III ZR 27/10, aaO Rn. 16 ff.) ergeben sich Hinweise auf eine Beschränkung des Einwendungsausschlusses. Die Bestimmung stellt im Interesse der Ausgewogenheit (BT-
Drucks. 14/5663 S. 79) dem Nachforderungsausschluss für den Vermieter (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) einen Einwendungsausschluss für den Mieter gegenüber.
Damit soll erreicht werden, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche besteht (BT - Drucks. 14/5663 aaO). Die insoweit beabsichtigte Befriedungsfunktion wäre
hingegen nicht umfassend gewährleistet, wenn die Einwendung des Mieters, bestimmte Kosten seien generell nicht als Betriebskosten umlagefähig, auch noch nach Fristablauf erhoben werden könnte.
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Gleichwohl greift der Einwendungsausschluss im vorliegenden Fall nicht durch und die Mieter sind deshalb zur Rückforderung des Betrages in der Höhe der nicht umlagefähigen Kosten berechtigt. Denn der Vermieter ist angesichts der besonderen Umstände des vorliegenden Falles - unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben
(§ 242 BGB) gehindert, sich auf den Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB zu berufen: der Vermieter hat sich in dem Abrechnungsschreiben auf die ihm als Wohnungseigentümer erteilte Abrechnung der Eigentümergemeinschaft bezogen und diese als Grundlage beigefügt. In dieser Abrechnung sind jedoch die von ihm nicht herausgenommenen Positionen Verwaltung, Instandhaltung und Rücklage ausdrücklich als nicht umlagefähige Kosten bezeichnet. Der Vermieter hat also - nach Ansicht des Gerichtes - schon bei der Abrechnung zum Ausdruck gebracht, dass ihm diese Positionen nicht zustehen. Hieran muss er sich auch nach Ablauf der Einwendungsfrist festhalten lassen.