Ist nach der Wohnungsüberlassung Wohneigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, kann sich der Erwerber gemäß § 577 a Abs. 1 BGB auf berechtigte Interessen (Eigenbedarf und Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist berufen. Die reguläre Sperrfrist beträgt drei Jahre.
Seit dem 1. Oktober 2013 gilt jedoch für ganz Berlin - aufgrund der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013 - für  eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und anschließender Veräußerung
(s. http://gesetze.berlin.de/jportal/quelle=jlink&query=KSchKlV+BE&psml=bsbeprod.psml&max=true ).

Die Jahresfrist des erweiterten Kündigungsschutzes beginnt mit dem Zeitpunkt der ersten Veräußerung der umgewandelten Wohnung und der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.

Ist die Kündigung ohne Beachtung der Sperrfrist ausgesprochen worden, ist diese schon deshalb unwirksam, ohne dass es auf die weiteren Voraussetzungen des Eigenbedarfs ankommt.

Die Parteien stritten über eine Eigenbedarfskündigung der Vermieterin. Die Beklagten waren aufgrund eines Mietvertrags aus dem Jahr 1979 Mieter der streitgegenständlichen Wohnung. Im Jahr 2009 wurde an der Wohnung Wohnungseigentum begründet und dieses an die Kläger veräußert. Im April 2014 kündigten die Erwerber das Mietverhältnis gegenüber den Mietern wegen Eigenbedarfs und haben sich dabei auf die - zum Zeitpunkt des Erwerbes - geltende Sperrfrist von lediglich drei Jahren berufen. Eine Ausdehnung der Frist auf spätere Kündigungen hielten die Vermieter für verfassungswidrig. Das Gericht teilte diese verfassungsrechtlichen Bedenken nicht und entschied:

1. Die Kündigungsschutzklausel-VO des Senats von Berlin vom 13.8.2013 (GVBl. 2013, 488) ist verfassungsgemäß.

2. In Berlin ist die Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung von Wohnraum, an dem nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und veräußert wurde, bis zum Ablauf einer 10-jährigen Kündigungssperrfrist ausgeschlossen.

3. Der Kündigungsausschluss bei Wohnungsumwandlungen betrifft zumindest alle seit dem 1.10.2013 erklärten Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen, auch wenn der Erwerb und die Veräußerung des Wohnungseigentums noch vor dem 1.10.2013 erfolgt sein sollten.

LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 17.3.2016 – 67 S 30/16

Quelle: https://www.berlin.de