Die Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personenhandelsgesellschaft (hier: GmbH & Co. KG) löst nicht die in der Vorschrift des § 577a 
Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB geregelte Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen des Erwerbers aus. 

Eine Veräußerung nach Umwandlung löst grundsätzlich Kündigungssperrfrist aus. Der neue Eigentümer kann sich frühestens drei Jahre nach der erstmaligen Veräußerung einer in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung auf einen Eigenbedarf bzw. auf eine wirtschaftliche Verwertung berufen. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmarkt kann diese Frist verlängert werden. In Berlin beträgt sie zehn Jahre. 

Auch ohne eine Umwandlung in Wohnungseigentum wird die Sperrfrist durch eine Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft oder Mehrheit an Erwerbern ausgelöst (§ 577 a Abs. 1 a BGB). Wird im Anschluss an eine solche Veräußerung Wohnungseigentum begründet, bleibt es nach der gesetzlichen Regelung beim bisherigen Fristablauf (§ 577 a Abs. 2 a BGB). 

Nach Ansicht des BGH gilt diese Fristberechnung nur beim Verkauf an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder eine Mehrheit an Erwerbern; nicht hingegen bei Veräußerung an eine Personenhandelsgesellschaft. Das läge daran, dass eine solche Gesellschaft keinen Eigenbedarf für ihre Gesellschafter geltend machen kann. Es sei also nicht gerechtfertigt, die Kündigungssperrfrist bereits mit der Veräußerung an eine Personenhandelsgesellschaft beginnen zu lassen. Die Sperrfrist gemäß § 577 a Abs. 1 BGB beginnt demzufolge erst mit einer Veräußerung nach der Umwandlung in Wohnungseigentum. 

BGH Urteil vom 6.8.2025, VIII ZR 161/24