Im Jahre 2022 werden akke Grundstückseigentumer fpr die neue ab 2025 geltende Grundsteuer eine Erklärung zur Feststellun des Grundsteuerwertes abgeben müssen. Eigentümer von Wohnungen werden kaum Probleme haben, die erforderlichen Angaben zu machen. Die Bodenrichtwerte kann man dem Internet und die Wohnfläche aus den Mietverträgen entnehmen. Es ist nicht erforderlich, die Wohnfläche für die Grundsteuer nachmessen zu lassen. Eigentümer von Geschäftsgrundstücken i.S. des § 250 Abs. 3 BewG müssen jedoch Angaben über die Brutto-Grundfläche machen. Diese Zahl ist in vielen Fällen nicht bekannt und muss daher in der nächsten Zeit ermittelt werden. Dabei handelt es sich insbesondere um Grundstücke, die zu mehr als 80 % -berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche - eigenen oder fremden betrieblichen Zwecken dienen sowie gemischt genutzte Grundstücke.

Wann ist die Erklärung für die neue Grundsteuer abzugeben.

Am 1. Januar 2025 wird die die neue Grundsteuer in Kraft treten. Hierfür muss jeder Eigentümer eines Grundstücks eine besondere Erklärung abgeben. Bei Eigentumswohnungen ist jeder Eigentümer selbst zuständig, nicht der WEG-Verwalter.

Anzugeben sind die Werte zum 1. Januar 2022. Dies heißt aber nicht, dass die Erklärung bereits zum 1. Januar 2022 abgegeben werden müssen, sondern dass die Verhältnisse zum 1.1.2022 maßgeblich sind. Die Erklärung sind voraussichtlich erst ab dem 1. Juli 2022 abzugeben. Derzeit stehen hierfür noch keine Erklärungsvordrucke zur Verfügung. Das Bundesministerium der Finanzen hat lediglich einen Entwurf der Erklärungsvordrucke veröffentlicht, sowie den Entwurf eines Anwendungserlasses für die neue Vorschriften (Anwendungserlass Bewertungsgesetz, AE-B). Eine persönliche Aufforderung zu Abgabe der Erklärung werden die Eigentümer von Ihrem Finanzamt nicht erhalten. Die Aufforderung wird vielmehr durch eine öffentliche Bekanntmachung im Bundesanzeiger erfolgen, voraussichtlich im März 2022. Darauf werden wir Sie aufmerksam machen. Die Erklärungen sind elektronisch per ELSTER zu übermitteln (§ 228 Abs. 6 BewG). Hierfür werden Sie eine Frist bis Ende Oktober 2022 haben. Wer bei Elster noch nicht registriert ist, muss dies spätestens dann nachholen.

Es kommt darauf an, in welchem Bundesland das Grundstück liegt.

Welche Daten Sie in der Erklärung angeben müssen, hängt davon ab, in welchem Bundesland Ihr Grundstück liegt. Nach der Reform der Grundsteuer wird nämlich nicht überall in Deutschland dasselbe Gesetz gelten. Der Bundesgesetzgeber hat zwar ein Bundesgesetz erlassen, dem haben sich aber nur die Länder Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen angeschlossen. Die übrigen Bundesländer haben abweichende eigene Gesetz erlassen. Im Folgenden soll nur das Bundesgesetz besprochen werden. Wenn Ihr Grundstück in einem der anderen Länder liegt, also in Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen Niedersachsen, Saarland oder Sachsen müssen Sie sich nach dem dortigen Gesetz richten. Diese Länder werden eigene Erklärungsvordrucke herausgeben.

Der neue Grundsteuerwert anstelle des bisherigen Einheitswertes

Nach dem Bundesgesetz ist die Grundsteuer von dem Wert des Grundstücks abhängig. Hierzu ermittelt das Finanzamt für jedes Grundstück einen Grundsteuerwert, der an die Stelle des bisher maßgeblichen Einheitswertes tritt, und stellt diesen durch einen gesonderten Bescheid fest. Der Bescheid wird Ihnen schriftlich bekannt gegeben. Nach Aussage der Finanzverwaltung soll die Mehrzahl der Bescheide bis zum Ende des Jahres 2023 ergehen. Wenn Sie mit dem festgestellten Grundsteuerwert nicht einverstanden sind, müssen Sie gegen diesen Bescheid Einspruch einlegen. Durch einen Einspruch gegen den späteren Grundsteuerbescheid können Sie Einwände gegen die Feststellung des Grundsteuerwertes nicht mehr geltend machen. Durch Multiplikation des Grundsteuerwertes mit der Steuermesszahl (§§ 14 – 15 GrStG) errechnet das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag, den es der Gemeinde übermittelt. Diese wendet dann auf den Grundsteuermessbetrag den von ihr festgesetzten Hebesatz an und errechnet daraus die Grundsteuer, die es durch einen weiteren Bescheid festsetzt. In Berlin sind die Finanzämter auch für die Festsetzung der Grundsteuer zuständig. Dennoch können Sie auch hier Einwendungen gegen die Feststellung des Grundsteuerwertes nicht durch einen Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid geltend machen, sondern müssen sich gegen den Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwertes wenden. Insofern hat sich durch die Reform der Grundsteuer an dem Verfahren nichts geändert.

Änderungen sind jedoch hinsichtlich der Ermittlung des maßgeblichen Grundsteuerwertes eingetreten. Wie sich der Grundsteuerwert errechnet, ist ziemlich kompliziert. Dies brauchen Sie jedoch im Einzelnen nicht zu wissen, da der Wert vom Finanzamt errechnet wird und Sie dem Finanzamt lediglich die Daten mitteilen müssen, die es zur Ermittlung des Grundstückswertes benötigt.

Welche Daten das Finanzamt benötigt, hängt davon ab, nach welcher Methode Ihr Grundstück zu bewerten ist. Dies hängt wiederum davon ab, um welche Art von Grundstück es sich handelt.

Unbebaute Grundstücke

Unbebaute Grundstücke werden nach ihrer Fläche und dem Bodenrichtwert bewertet (§ 247 Abs. 1 BewG). Den Bodenwert können Sie in fast allen Bundeländer dem Internet entnehmen - unter der Adresse Boris-D (BodenRichtwertInformationsSystem.). Besondere Merkmale des einzelnen Grundstücks wie Ecklage, Zuschnitt, Vorder- und Hinterland, Beschaffenheit des Baugrunds, Lärm- und Geruchsbelästigungen, Altlasten sowie Außenanlagen bleiben außer Ansatz.

Bebaute Grundstücke

Für bebaute Grundstücke gilt entweder das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren.

Grundstücksart

Bewertungsverfahren

Einfamilienhäuser

  • Wohngrundstücke mit einer Wohnung
  • Eine Mitbenutzung für betriebliche oder öffentliche Zwecke zu weniger als 50% berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche ist unschädlich.

 

Ertragswertverfahren

(§§ 250 Abs. 2 i.V. mit §§ 252 – 257 BewG)

Zweifamilienhäuser

·        Wohngrundstücke mit einer oder zwei Wohnungen

·        Eine Mitbenutzung für betriebliche oder öffentliche Zwecke zu weniger als 50% ist unschädlich.

 

Mietwohngrundstücke

·        Grundstücke, die zu mehr als 80 %- berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche – Wohnzwecken dienen

 

Wohnungseigentum

Teileigentum

 

Sachwertverfahren

§ 250 Abs. 3 i.V. mit §§ 258 – 260 BewG)

Geschäftsgrundstücke

  • Grundstücke, Die zu mehr als 80 % - berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche eigenen oder fremde betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen

 

Gemischt genutzte Grundstücke

  • Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke Wohnungseigentum, Teileigentum oder Geschäftsgrundstücke sind.
    Sie dienen zu mindestens 20 % und zu höchstens 80 % betrieblichen oder öffentlichen Zwecken.

 

Sonstige bebaute Grundstücke

·        Grundstücke, die nicht unter die vorgenannten Beschreibungen fallen, z. B. selbständige Garagengrundstücke oder Wochenendhäuser, die nicht dauernd bewohnt werden können.  

 

 

 

Wohngrundstücke

Wohnimmobilien werden in einem typisierten Ertragswertverfahren bewertet (§ 252 ff BewG). Unter Wohnungen versteht man eine Zusammenfassung von Räumen, die die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglicht und von anderen Räumen baulich abgeschlossen ist. Die Wohnfläche soll mindestens 20 m² betragen (§ 249 Abs. 10 BewG). Wichtig für Sie ist, dass der Ertragswert nicht anhand der tatsächlichen Mieten und der tatsächlichen Betriebskosten errechnet wird, sondern auf der Grundlage statistischer Durchschnittswerte. Nach § 254 Bewertungsgesetz (BewG) ergibt sich der Rohertrag des Grundstücks aus den in der Anlage 39 zum Bewertungsgesetz angegebenen monatlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche. Die Beträge sind aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleitet worden. Die Höhe der Miete ist von dem jeweiligen Bundesland, in dem das Grundstück liegt, von der Gebäudeart, der Wohnungsgröße und dem Baujahr des Gebäudes abhängig. Durch den Ansatz typisierter Durchschnittswerte erübrigt sich in Fällen, in denen die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder unentgeltlich überlassen wird, die Ermittlung einer üblichen Miete im Sinne des § 79 Absatz 2 BewG.

Für Wohnungseigentum gelten dieselben kalten Nettokaltmieten wie für Mietwohngrundstücke. Für einen Garagenstellplatz (Einzelgarage, Tiefgarage) wird die Nettokaltmiete mit einem Festwert von 35 Euro angesetzt.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie z. B. von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge des Bewertungsobjekts, Baumängel oder Bauschäden, eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Bodenverunreinigungen sowie grundstücksbezogene Rechte und Belastungen werden im Rahmen dieser typisierenden
Wertermittlung nicht gesondert ermittelt und berücksichtigt

 

In der Anlage 39 zu § 254 BewG sind folgende monatlichen Nettokaltmieten aufgeführt.

Monatliche Nettokaltmieten in EUR/Quadratmeter Wohnfläche
(Wertverhältnisse/Stand: 1. Januar 2022)

Land

Gebäudeart

Wohnfläche

Baujahr des Gebäudes

bis 1948

1949
bis 1978

1979
bis 1990

1991
bis 2000

ab 2001

Baden-Württemberg

Einfamilienhaus

unter 60 m2

7,13

6,88

7,01

8,73

9,40

von 60 m2 bis unter 100 m2

6,24

6,41

6,62

7,58

7,51

100 m2 und mehr

5,53

6,10

6,37

6,61

7,78

Zweifamilienhaus

unter 60 m2

7,63

8,16

8,15

8,56

8,89

von 60 m2 bis unter 100 m2

5,60

6,06

6,11

6,55

7,60

100 m2 und mehr

5,10

5,38

5,45

6,20

7,31

Mietwohngrundstück

unter 60 m2

8,60

9,17

9,11

10,10

12,44

von 60 m2 bis unter 100 m2

6,78

7,09

7,33

7,82

8,97

100 m2 und mehr

6,84

6,42

6,82

7,27

8,97

Bayern

Einfamilienhaus

unter 60 m2

7,86

7,54

7,76

9,28

10,64

von 60 m2 bis unter 100 m2

6,89

7,04

7,34

8,07

8,50

100 m2 und mehr

6,09

6,69

7,06

7,03

8,80

Zweifamilienhaus

unter 60 m2

6,91

7,35

7,41

7,48

8,25

von 60 m2 bis unter 100 m2

5,06

5,45

5,57

5,72

7,07

100 m2 und mehr

4,61

4,85

4,96

5,42

6,79

Mietwohngrundstück

unter 60 m2

9,82

10,41

10,44

11,12

14,56

von 60 m2 bis unter 100 m2

7,74

8,04

8,40

8,61

10,50

100 m2 und mehr

7,80

7,29

7,81

8,00

10,50

Berlin

Einfamilienhaus

unter 60 m2

9,04

7,79

7,28

10,70

14,45

von 60 m2 bis unter 100 m2

7,92

7,25

6,89

9,28

11,56

100 m2 und mehr

7,01

6,91

6,63

8,09

11,96

Zweifamilienhaus

unter 60 m2

8,95

8,55

7,83

9,70

12,62

von 60 m2 bis unter 100 m2

6,56

6,33

5,87

7,43

10,79

100 m2 und mehr

5,97

5,64

5,23

7,02

10,37

Mietwohngrundstück

unter 60 m2

8,47

8,07

7,34

9,60

14,83

von 60 m2 bis unter 100 m2

6,68

6,23

5,91

7,44

10,70

100 m2 und mehr

6,73

5,65

5,50

6,91

10,70

Brandenburg

Einfamilienhaus

unter 60 m2

8,34

7,20

7,28

10,66

12,20

von 60 m2 bis unter 100 m2

7,31

6,71

6,88

9,26

9,75

100 m2 und mehr

6,47

6,39

6,62

8,07

10,09

Zweifamilienhaus

unter 60 m2

7,50

7,17

7,10

8,79

9,68

von 60 m2 bis unter 100 m2

5,50

5,31

5,32

6,72

8,28

100 m2 und mehr

5,00

4,73

4,75

6,36

7,96

Mietwohngrundstück

unter 60 m2

7,45

7,11

7,00

9,13

11,94

von 60 m2 bis unter 100 m2

5,88

5,49

5,63

7,07

8,61

100 m2 und mehr

5,92

4,98

5,24

6,58

8,61

Bremen

Einfamilienhaus

unter 60 m2

7,03

6,49

6,73

7,62

9,00

von 60 m2 bis unter 100 m2

6,16

6,06

6,36

6,62

7,19

100 m2 und mehr

5,45

5,77

6,11

5,77

7,44

Zweifamilienhaus

unter 60 m2

7,88

8,09

8,19

7,84

8,91

von 60 m2 bis unter 100 m2

5,78

6,00

6,15

6,00

7,62

100 m2 und mehr

5,26

5,33

5,48

5,67

7,33

Mietwohngrundstück

unter 60 m2

8,08

8,26

8,33

8,38

11,33

von 60 m2 bis unter 100 m2

6,38

6,38

6,71

6,49

8,17

100 m2 und mehr

6,42

5,79

6,24

6,04

8,17

Hamburg

Einfamilienhaus

unter 60 m2

8,69

7,01

7,52

9,56

10,26

von 60 m2 bis unter 100 m2

7,62

6,53

7,11

8,31

8,20

100 m2 und mehr

6,74

6,22

6,84

7,24

8,49

Zweifamilienhaus

unter 60 m2

10,45

9,34

9,82

10,55

10,89

von 60 m2 bis unter 100 m2

7,67

6,92

7,37

8,07

9,31

100 m2 und mehr

6,97

6,16

6,57

7,64

8,96

Mietwohngrundstück

unter 60 m2

9,18

8,19

8,57

9,70

11,89

von 60 m2 bis unter 100 m2

7,23

6,32

6,89

7,51

8,58

100 m2 und mehr

7,30

5,73

6,42

6,98

8,58

Hessen

Einfamilienhaus

unter 60 m2

7,96

6,97

6,91

7,83

10,02

von 60 m2 bis unter 100 m2

6,97

6,50

6,54

6,80

8,00

100 m2 und mehr

6,17

6,18

6,29

5,93

8,29

Zweifamilienhaus

unter 60 m2

7,45

7,23

7,02

6,72

8,27

von 60 m2 bis unter 100 m2

5,46

5,36

5,26

5,15

7,08

100 m2 und mehr

4,97

4,77

4,70

4,87

6,81

Mietwohngrundstück

unter 60 m2

9,44

9,13

8,81

8,90

13,01

von 60 m2 bis unter 100 m2

7,45

7,05

7,10

6,89

9,39

100 m2 und mehr

7,50

6,39

6,60

6,40

9,39

Mecklenburg-Vorpommern

Einfamilienhaus

unter 60 m2

7,02

5,75

5,50

8,12

8,77

von 60 m2 bis unter 100 m2

6,15

5,37

5,20

7,05

7,01

100 m2 und mehr

5,44

5,11

5,01

6,14

7,26

Zweifamilienhaus

unter 60 m2

7,48

6,80

6,35

7,92

8,24

von 60 m2 bis unter 100 m2

5,48

5,05

4,77

6,07

7,05

100 m2 und mehr

4,99

4,49

4,25

5,74

6,78

Mietwohngrundstück

unter 60 m2

8,20

7,44

6,92

9,09

11,22

von 60 m2 bis unter 100 m2

6,48

5,74

5,57

7,04

8,10

100 m2 und mehr

6,52

5,21

5,18

6,55

8,10

Niedersachsen

Einfamilienhaus

unter 60 m2

6,62

6,36

6,31

7,72

8,40

von 60 m2 bis unter 100 m2

5,80

5,93

5,97

6,70

6,71

100 m2 und mehr

5,13

5,64

5,74

5,84

6,95

Zweifamilienhaus

unter 60 m2

6,78

7,21

7,00

7,23

7,58

von 60 m2 bis unter 100 m2

4,98

5,34

5,25

5,53

6,48

100 m2 und mehr

4,52

4,76

4,68

5,24

6,24

Mietwohngrundstück

unter 60 m2

8,07

8,57

8,28

9,00

11,22

von 60 m2 bis unter 100 m2

6,36

6,62

6,67

6,98

8,10

100 m2 und mehr

6,42

6,01

6,20

6,48

8,10

Nordrhein-Westfalen

Einfamilienhaus

unter 60 m2

6,97

6,56

6,82

8,30

8,32

von 60 m2 bis unter 100 m2

6,10

6,11

6,44

7,20

6,65

100 m2 und mehr

5,40

5,82

6,19

6,28

6,88

Zweifamilienhaus

unter 60 m2

7,07

7,38

7,50

7,70

7,44

von 60 m2 bis unter 100 m2

5,19

5,47

5,62

5,89

6,37

100 m2 und mehr

4,71

4,87

5,02

5,57

6,12

Mietwohngrundstück

unter 60 m2

7,83

8,13

8,23

8,90

10,22

von 60 m2 bis unter 100 m2

6,17

6,29

6,62

6,90

7,38

100 m2 und mehr

6,22

5,69

6,15

6,41

7,38

Rheinland-Pfalz

Einfamilienhaus

unter 60 m2

7,12

6,81

6,88

8,13

9,32

von 60 m2 bis unter 100 m2

6,23

6,36

6,50

7,06

7,45

100 m2 und mehr

5,52

6,05

6,25

6,15

7,72

Zweifamilienhaus

unter 60 m2

7,30

7,77

7,66

7,64

8,44

von 60 m2 bis unter 100 m2

5,35

5,76

5,75

5,85

7,22

100 m2 und mehr

4,87

5,13

5,13

5,53

6,94

Mietwohngrundstück

unter 60 m2

8,33

8,82

8,67

9,11

11,95

von 60 m2 bis unter 100 m2

6,57

6,81

6,98

7,06

8,62

100 m2 und mehr

6,62

6,18

6,49

6,57

8,62

Saarland

Einfamilienhaus

unter 60 m2

6,07

6,18

6,13

8,39

9,03

von 60 m2 bis unter 100 m2

5,32

5,76

5,79

7,29

7,21

100 m2 und mehr

4,71

5,48

5,57

6,35

7,47

Zweifamilienhaus

unter 60 m2

6,33

7,13

6,93

8,00

8,30

von 60 m2 bis unter 100 m2

4,63

5,28

5,19

6,13

7,09

100 m2 und mehr

4,22

4,71

4,63

5,80

6,82

Mietwohngrundstück

unter 60 m2

7,74

8,70

8,41

10,24

12,62

von 60 m2 bis unter 100 m2

6,10

6,73

6,77

7,94

9,10

100 m2 und mehr

6,15

6,10

6,30

7,37

9,10

Sachsen

Einfamilienhaus

unter 60 m2

6,70

6,21

5,71

8,23

8,97

von 60 m2 bis unter 100 m2

5,87

5,79

5,39

7,15

7,17

100 m2 und mehr

5,19

5,52

5,19

6,23

7,43

Zweifamilienhaus

unter 60 m2

5,92

6,09

5,47

6,67

7,00

von 60 m2 bis unter 100 m2

4,34

4,51

4,11

5,11

5,99

100 m2 und mehr

3,94

4,01

3,67

4,83

5,75

Mietwohngrundstück

unter 60 m2

7,57

7,77

6,95

8,93

11,12

von 60 m2 bis unter 100 m2

5,98

6,01

5,60

6,92

8,02

100 m2 und mehr

6,02

5,44

5,20

6,42

8,02

Sachsen-Anhalt

Einfamilienhaus

unter 60 m2

6,23

5,78

5,53

7,43

7,79

von 60 m2 bis unter 100 m2

5,45

5,39

5,22

6,45

6,23

100 m2 und mehr

4,83

5,14

5,02

5,62

6,45

Zweifamilienhaus

unter 60 m2

6,19

6,37

5,96

6,75

6,83

von 60 m2 bis unter 100 m2

4,54

4,72

4,47

5,17

5,85

100 m2 und mehr

4,13

4,20

3,98

4,89

5,62

Mietwohngrundstück

unter 60 m2

7,22

7,41

6,90

8,24

9,90

von 60 m2 bis unter 100 m2

5,69

5,72

5,55

6,38

7,14

100 m2 und mehr

5,74

5,19

5,16

5,93

7,14

Schleswig-Holstein

Einfamilienhaus

unter 60 m2

7,16

6,92

6,87

8,47

9,24

von 60 m2 bis unter 100 m2

6,28

6,45

6,49

7,35

7,37

100 m2 und mehr

5,55

6,14

6,24

6,41

7,64

Zweifamilienhaus

unter 60 m2

7,55

8,10

7,86

8,18

8,58

von 60 m2 bis unter 100 m2

5,54

6,01

5,90

6,27

7,34

100 m2 und mehr

5,03

5,34

5,26

5,92

7,06

Mietwohngrundstück

unter 60 m2

7,85

8,39

8,10

8,89

11,09

von 60 m2 bis unter 100 m2

6,19

6,47

6,52

6,89

7,99

100 m2 und mehr

6,24

5,87

6,06

6,40

7,99

Thüringen

Einfamilienhaus

unter 60 m2

7,36

6,58

6,41

8,31

9,59

von 60 m2 bis unter 100 m2

6,45

6,13

6,05

7,22

7,66

100 m2 und mehr

5,71

5,83

5,82

6,29

7,94

Zweifamilienhaus

unter 60 m2

7,07

7,00

6,67

7,30

8,12

von 60 m2 bis unter 100 m2

5,19

5,19

5,00

5,59

6,95

100 m2 und mehr

4,71

4,62

4,45

5,29

6,68

Mietwohngrundstück

unter 60 m2

7,70

7,61

7,22

8,33

11,00

von 60 m2 bis unter 100 m2

6,08

5,88

5,81

6,45

7,94

100 m2 und mehr

6,12

5,33

5,40

6,00

7,94

 

Flächen, die zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden, gelten als Wohnfläche. Für diese Flächen ist bei Mietwohngrundstücken die für Wohnungen mit einer Fläche unter 60 m2 geltende monatliche Nettokaltmiete in Euro je Quadratmeter Nutzfläche (ohne Zubehörräume) anzusetzen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sind diese Flächen zu der jeweiligen Wohnfläche zu addieren.

Mietniveaustufen

Zur Berücksichtigung von Mietniveauunterschieden zwischen verschiedenen Gemeinden eines Landes sind die sich aus der Anlage 39 zu § 254 BewG ergebenden Nettokaltmieten durch folgende Ab- oder Zuschläge anzupassen:

Mietniveaustufe 1

– 20,0 %

Mietniveaustufe 2

– 10,0 %

Mietniveaustufe 3

 +/– 0 %

Mietniveaustufe 4

+ 10,0 %

Mietniveaustufe 5

+ 20,0 %

Mietniveaustufe 6

+ 30,0 %

Mietniveaustufe 7

+ 40,0 %

 

Die gemeindebezogene Einordnung in die Mietniveaustufen und der dafür maßgebliche Gebietsstand ergibt sich aus der Rechtsverordnung zur Durchführung des § 254 des Bewertungsgesetzes (Mietniveau-Einstufungsverordnung – MietNEinV) vom 18. August 2021. Danach gehört beispielsweise die gesamte Gemeinde Berlin zur Mietstufe 4, ebenso wie die Gemeinde Potsdam. Stuttgart gehört zur Mietstufe 6, zur Stufe 7 gehören beispielsweise München und Starnberg.

Die erforderlichen Angaben

Aufgrund der Typisierung sind für ein Wohngrundstück nur folgende Angaben erforderlich:

Angaben zum Boden:

Fläche des Grundstücks und Bodenrichtwert je m².

Angaben zur Ermittlung des Ertragswertes (durchschnittliche Nettokaltmiete):

  • Baujahr des Gebäudes, bei einer Kernsanierung das Jahr der Fertigstellung der Sanierung,
  • Anzahl der Garagenstellplätze,
  • Bei Ein- und Zweifamilienhäusern die gesamte Wohn und Nutzfläche,
  • Anzahl der Wohnungen mit einer Wohnfläche von:
    • unter 60 m²
    • 60 – 100 m²
    • mehr als 100 m²
  • und deren gesamte Wohnfläche.

Außerdem ist die Nutzfläche der Räume anzugeben, die nicht Wohnräume sind und auch nicht Zubehörräume wie beispielsweise Keller und Waschküchen. Dabei handelt es sich um Verkaufsräume, Lagerräume oder Büros. Für diese Flächen wird vom Finanzamt die für Wohnungen unter 60 m² geltende Nettokaltmiete angesetzt. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sind diese Flächen der jeweiligen Wohnfläche hinzuzurechnen (AE-B § 254 Abs. 3).

Sachwertverfahren

Wenn das Grundstück im Sachwertverfahren zu bewerten ist, weil es sich um ein Geschäftsgrundstück, ein gemischt genutztes Grundstück, ein Teileigentum oder ein sonstiges bebautes Grundstück handelt (§ 250 Abs. 3 BewG), sind neben der Gebäudeart das Baujahr und das Jahr der Fertigstellung einer Kernsanierung anzugeben. Außerdem ist die Brutto-Grundfläche anzugeben und welcher Teil davon dem Zivilschutz dient.

Die Brutto-Grundfläche

Die Brutto-Grundfläche liegt vielen Eigentümern nicht vor und muss erst noch ermittelt werden. Dabei handelt es sich nach AE-B § 254 um die Summe der bezogen auf die jeweilige Gebäudeart marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen des Bauwerks mit Nutzungen nach DIN 277-1: 2005-02 und deren konstruktive Umschließungen (siehe Anlage 42, I. Teil zum Bewertungsgesetz). Grundflächen von waagerechten Flächen sind aus ihren tatsächlichen Maßen, Grundflächen von schräg liegenden Flächen (z. B. Tribünen, Zuschauerräumen, Treppen und Rampen) aus ihrer vertikalen Projektion zu ermitteln. Die Brutto-Grundflächen sind in Quadratmeter anzugeben. Bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche wird zwischen folgenden Bereichen unterschieden:

Bereich a): überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen,

Bereich b): überdeckt jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen,

Bereich c): nicht überdeckt.

Die Normalherstellungskosten berücksichtigen nur die Brutto-Grundfläche der Bereiche a) und b), der Bereich c) wird nicht erfasst.

Für die Ermittlung der Brutto-Grundfläche sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung (z. B. Putz, Außenschalen mehrschaliger Konstruktionen) in Höhe der Boden- oder Deckenbelagsoberkanten anzusetzen. Brutto-Grundfläche des Bereichs b) sind an Stellen, an denen sie nicht umschlossen sind, bis zur vertikalen Projektion über ihrer Überdeckung zu ermitteln. Nicht zur Brutto-Grundfläche gehören Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen (z. B. nicht nutzbare Dachflächen, fest installierte Dachleitern und -stege, Wartungsstege in abgehängten Decken). Nicht berücksichtigt werden bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche außerdem  

  • Kriechkeller,
  • Kellerschächte,
  • Außentreppen,
  • nicht nutzbare Dachflächen, auch Zwischendecken,
  • Balkone, auch wenn sie überdeckt sind und
  • Spitzböden (zusätzliche Ebene im Dachgeschoss, unabhängig vom Ausbauzustand).

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