Eine unzulässige Überlassung der Wohnung einem Dritten z.B. Touristen ist ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Eine Untervermietung an Touristen ist selbst dann unzulässig, wenn dem Mieter die Untervermietung grundsätzlich erlaubt ist. Die Überlassung der Wohnung an Touristen unterscheidet sich nämlich von einer gewöhnlichen, auf eine gewisse Dauer angelegten Untervermietung, so dass die Untervermietung an Touristen grundsätzlich auch nicht von einer gewöhnlichen Erlaubnis zur Untervermietung gedeckt ist (so bereits BGH, Urteil vom 08.01.2014, VIII ZR 210/13).

Eine Pflichtverletzung liegt nach einem Urteil des AG München jedoch nicht erst dann vor, wenn der Mieter die Wohnung an Touristen überlässt, sondern bereits dann, wenn der Mieter die Wohnung zur Vermietung über ein Internetportal (z.B. Airbnb) anbietet. Dies rechtfertigt somit ohne Weiteres eine Abmahnung. Wurde der Mieter dementsprechend abgemahnt, ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses jedenfalls auch dann gerechtfertigt, wenn der Mieter (trotz der Abmahnung) ein über Airbnb geschaltetes Angebot zur entgeltlichen Gebrauchsüberlassung der Wohnung aufrechterhält. Dies gilt auch dann, wenn es in der Folge nicht mehr zu einer vertragswidrigen Gebrauchsüberlassung kommt, da der Mieter mit der Aufrechterhaltung des Angebots der Öffentlichkeit und gleichzeitig dem Vermieter gegenüber zum Ausdruck bringt, die Überlassung der Wohnung an Touristen – ungeachtet der ausgesprochenen Abmahnung – auch in Zukunft fortzusetzen. In einem solchen Verhalten besteht regelmäßig selbst ohne weitere Abmahnung ein Grund für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses (AG München, Urteil v. 13.10.2022, 417 C 7060/21, ZMR 2022, S. 563).

Mitgeteilt durch

Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.