Die Kosten eines externen Dienstleisters für die regelmäßige Kontrolle der Restmüllbehälter des Mietobjekts auf Einhaltung der satzungsmäßigen Vorgaben für die Mülltrennung und für die bei fehlerhafter Abfalltrennung erfolgende Nachsortierung von Hand sind im Wohnraummietverhältnis gemäß § 2 Nr. 8
BetrKV auf den Mieter umlegbare Betriebskosten.

 

Die Umlage der Kosten für ein Müllmanagement ist - angesichts des breiten Spektrums möglicher Dienstleistungen - strittig.

Nach dem Urteil des BGH sind die Kosten umlagefähig, wenn es sich alleine um die regelmäßige Kontrolle der Restmüllbehälter der Liegenschaft auf Einhaltung der satzungsmäßigen Vorgaben für die Mülltrennung und für die bei fehlerhafter Abfalltrennung erfolgte Nachsortierung von Hand handelt. Diese Kosten entstehen nach Auffassung des Gerichts regelmäßig wiederkehrend durch die Mietnutzung des Grundstücks und sind insebsondere nicht den durch die Grundmiete abgedeckten Verwaltungskosten zuzuordnen. Das Gegenargument, dass die betreffende Maßnahme eine Reaktion der Beklagten auf ein fehlerhaftes Mülltrennungsverhalten von Teilen der Mieterschaft sei, die diesbezüglichen Kosten also durch ein vertragswidriges Verhalten von Mietern verursacht und demzufolge nicht - wie es § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB - voraussetzte - durch einen bestimmungsgemäßen Gebrauch entstanden seien - hat das Gericht nicht gelten lassen.

 

Der durch das vorgenannte Merkmal beschriebene erforderliche Bezug der Kosten zur Mietsache besteht nach der Senatsrechtsprechung unabhängig davon, ob die von dem Vermieter im Rahmen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks vorgenommene Maßnahme der Müllbeseitigung auch durch den auf Zahlung von Betriebskosten in Anspruch genommenen Mieter oder allein durch andere Mieter oder Dritte veranlasst wurde und ob deren Verhalten als vertrags- oder rechtswidrig einzuordnen ist. 

 

Auch die Kosten für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von in den Mieträumen angebrachten Rauchwarnmeldern sind im
Wohnraummietverhältnis als "sonstige Betriebskosten" im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV auf den Mieter umlegbar. Sie werden von einer vertraglichen
Umlagevereinbarung erfasst, welche die Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen auf den Mieter vorsieht.

Dem stehen Regelungen in den Bauordnungen der Länder (hier: § 48 Abs. 4 Satz 4 BauO Bln), nach denen (öffentlich-rechtlich) die Wartung dem Mieter
obliegt, nicht entgegen.

 

BGH, Urteil vom 5. Oktober 2022 - VIII ZR 117/21

 

Die Vermieter müssen darauf achten, dass bei den Neuvermietung alle - in der Wohnanlage anfallenden - sonstigen Betriebskosten (z.B. Wartung der Rauchwarnmelder) explizit vereinbart werden.

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