Ende des Jahres 2018 hat Bundesfinanzminister Scholz zwei Modelle zur Reform der Grundsteuer vorgestellt. Ein wertunabhängiges Modell (WUM), bei dem nur auf die Flächen des Bodens und des Gebäudes abgestellt wird, und ein wertabhängiges Modell (WAM), bei dem der Wert des Grundstücks anhand der tatsächlichen Mieten in einem vereinfachten Ertragswertverfahren ermittelt wird. Die Finanzminister des Bundes und der Länder konnten sich in der Mitte Januar 2019 stattfindenden Konferenz auf keines dieser Modelle einigen. Das Flächenmodell wurde abgelehnt, weil man es als sozial ungerecht empfand, wenn der Wert des Grundstücks nicht berücksichtigt wird. Das wertabhängige Modell fand keine Zustimmung, weil der Bürokratieaufwand zu groß wäre.

Die Zeit drängt jedoch. Denn nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 muss das neue Grundsteuergesetz bis zum Ende des Jahres 2019 verkündet werden. Bis zum 31: Dezember 2024 bleibt dann Zeit, das Gesetz in die Praxis umzusetzen.

Auf der Finanzministerkonferenz am 1. Februar hat man sich auf ein Kompromissmodell geeinigt. Danach soll die Grundsteuer bei Wohngrundstücken an die aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmietenangeknüpft werden, die nach Mietstufen gestaffelt sind. Anstelle der durchschnittlichen Miete soll die tatsächlich vereinbarte Miete angesetzt werden, wenn diese bis zu 30 Prozent unterhalb der durchschnittlichen Miete liegt. Beträgt die tatsächliche Miete weniger als 30 Prozent der durchschnittlichen Miete, soll die um 30 Prozent geminderte durchschnittliche Miete angesetzt werden. Gebäude, die vor 1948 errichtet worden sind, sollen in einer Altersklasse zusammengefasst werden.

Der Grund und Boden soll anhand der Bodenrichtwerte berücksichtigt werden. Die Gutachterausschüsse sollen das Recht bekommen, Bodenrichtwertzonen zu größeren Zonen (Lagen) zusammenzufassen.

Die Reform soll aufkommensneutral gestaltet werden. Die Steuermesszahl soll so gewählt werden, dass die Summe der Steuermessbeträge gleich bleibt, nach einer groben Schätzung 0,325 0/00 statt bisher 3,5 0/00. Bei konstanten Hebesätzen der Gemeinden würde damit das Aufkommen der Grundsteuer gleich bleiben.

Die Kommunen sollen das Recht erhalten, für unbebaute baureife Grundstücke eine Grundsteuer C einzuführen.

Die Auswirkungen auf den Länderfinanzausgleich sollen für eine Übergangszeit ausgesetzt oder zumindest abgemildert werden.

Dieses Modell soll an den Wert des Grundstücks anknüpfen und will den Verwaltungsaufwand dadurch verringern, dass alle Werte stark pauschalisiert werden. Damit entfernen sich die ermittelten Werte aber derart stark von den tatsächlichen Verkehrswerten, dass es sich letztlich um einen fiktiven Wert handelt. Trotzdem wäre auch bei diesem Modell der Bürokratieaufwand hoch, so dass fraglich ist, ob es bis zum Ende des Jahres 2014 umgesetzt werden kann. Durch die starken Pauschalisierungen werden außerdem Grundstücke, deren Werte oder Erträge über den Pauschalwerten liegen, begünstigt und die anderen Grundstücke entsprechend benachteiligt. Durch die Berücksichtigung des Bodenwertes würden Wohnungen auf wertvollen Grundstücken mit niedrigen Mieten stark belastet.

Problematisch ist bei einem wertabhängigen Modell, dass die Steuer bei einem zukünftigen Anstieg der Mieten und der Bodenwerte automatisch steigen würde. Mieter, die in hochpreisigen Gebieten leben und eine hohe Miete zahlen, würden durch einen Anstieg der Grundsteuer zusätzlich belastet. Dies provoziert die Forderung, die Umlage der Grundsteuer auf die Mieter gesetzlich zu verbieten. Damit würde die Grundsteuer jedoch zu einer speziellen Vermögensteuer für Grundstücke. Nach ihrem Sinn und Zweck soll die Grundsteuer jedoch einen Ausgleich für die Inanspruchnahme der Infrastruktur der Gemeinde durch die Nutzer des Grundstücks darstellen. Eine Abschaffung der Umlagefähigkeit würde außerdem bei den Kommunen alle Hemmungen beseitigen, die Hebesätze für die Grundsteuer weiter anzuheben.

Ob das Modell tatsächlich aufkommensneutral ist, hängt letztlich von den Gemeinden ab. Dazu müssten diejenigen Gemeinden, bei denen sich höhere Werte ergeben, wie insbesondere die großen Städte, ihre Hebesätze entsprechend absenken. Denn die Gemeinden, in denen sich niedrigere Werte ergeben, wie ländliche Gemeinden und Kleinstädte, werden ihre Hebesätze anheben müssen, um ein Sinken ihres Steueraufkommens zu vermeiden. Auf die Hebesätze hat der Gesetzgeber jedoch keinen Einfluss, da hierüber die Gemeinden in eigener Zuständigkeit entscheiden.

Aus diesem Grund ist auch die Forderung, die Grundsteuer müsse aus Gründen der sozialen Gerechtigkeit wertabhängig sein, nur sehr eingeschränkt richtig. Denn nur soweit Grundstücke in derselben Gemeinde liegen und mit demselben Hebesatz besteuert werden, hängt die Höhe der Steuer direkt von der Bemessungsgrundlage ab. Liegen Grundstücke in verschiedenen Gemeinden, kann auch ein weniger wertvolles Grundstück höher mit Grundsteuerbelastet sein, weil der Hebesatz hier entsprechend höher ist. In welcher Höhe eine Gemeinde ihren Hebesatz festsetzt, hängt aber vor allem von ihrem Finanzbedarf ab.

Der IVD bleibt deshalb dabei, dass allein das Flächenmodell verfassungsfest ist und in der vorgegebenen Zeit umgesetzt werden kann. Es ist auch gerecht, weil die Fläche ein geeigneter Indikator dafür ist, in welchem Umfang die Infrastruktur der Gemeinde durch die Nutzung des Grundstücks in Anspruch genommen wird.

Die Abschaffung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Mieter wäre verfassungswidrig, weil die Grundsteuer zu einer speziellen Vermögensteuer für Grundstücke werden würde. Die Erhebung der Grundsteuer ist seinerzeit vom Bundesverfassungsgericht wegen Verfassungswidrigkeit ausgesetzt worden. Es ist nicht ersichtlich, warum die gleichen Argumente für eine spezielle Vermögensteuer nicht gelten sollten.

Von Hans-Joachim Beck