Bezüglich der Bestellung des Verwalters ergeben sich durch die WEG-Reform keine Änderungen gegenüber der bislang geltenden Rechtslage.

Über die Bestellung des Verwalters beschließen die Eigentümer (§ 26 Abs. 1 WEG). Die Höchstdauer der Verwalterbestellung beträgt weiterhin 5 Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG) bzw. im Falle der ersten Verwalterbestellung nach Begründung von Wohnungseigentum 3 Jahre. Die Missachtung der gesetzlich festgelegten Zeitobergrenzen führt zu einer Teilunwirksamkeit des entsprechenden Bestellungsbeschlusses. Die Teilunwirksamkeit bezieht sich auf den unzulässigen Überschreitungszeitraum.

Anders verhält sich die Rechtslage bei der Abberufung des Verwalters. Die Möglichkeiten, sich von einem ungeliebten Verwalter zu trennen, wurden eindeutig zugunsten der Eigentümergemeinschaft erweitert. Nach dem neuen Recht ist die Abberufung des Verwalters durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss jederzeit möglich, unabhängig davon, ob ein wichtiger Grund vorliegt oder nicht (§ 26 Abs. 3 Satz 1 i.V.m. Abs. 5 WEG). Diese grundunabhängige Abberufungsmöglichkeit kann weder durch einen Beschluss noch durch eine Vereinbarung ausgeschlossen werden.

Von der vereinfachten Möglichkeit der Abberufung des Verwalters ist jedoch der Zeitpunkt der Beendigung des Verwaltervertrages zu unterscheiden (Trennungstheorie):

Die Bestellung des Verwalters verleiht dem gewählten Verwalter eine Organstellung. Die nun jederzeit zulässige Abberufung beendet sein Amt, sodass der danach die WEG nicht mehr nach außen vertreten kann.

Der Verwaltervertrag als solches bleibt aber bei einer Abberufung unberührt, sodass der Verwalter weiter die Rechte und Pflichten hat, die nichts mit der Vertretung der WEG zu tun haben. Der Abschluss eines zivilrechtlichen Verwaltervertrages und seine Beendigung richten sich nicht nach § 26 WEG. Der befristet abgeschlossene Vertrag kann auch nach der Reform regelmäßig nur beim Vorliegen eines wichtigen Grundes außerordentlich gekündigt werden. Liegt ein wichtiger Grund vor, beendet die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages das Vertragsverhältnis zwischen der WEG und dem Verwalter. Dem Verwalter stehen keine Zahlungsansprüche mehr zu.

Wird ein Verwalter hingegen ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen, verliert er zwar sofort seine Organstellung nicht jedoch seine Vergütungsansprüche. Diese behält er grundsätzlich für die Restlaufzeit des Verwaltervertrages. Der Anspruchszeitraum wird jedoch durch den neuen § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG auf sechs Monate begrenzt.

Darüber hinaus wird sich der abberufene Verwalter bei der Berechnung seiner Vergütung ersparte Aufwendungen anrechnen lassen müssen. Die Höhe richtet sich selbstverständlich nach den Maßgaben des konkreten Einzelfalls. Nach der bisherigen Rechtsprechung wurde oft bei den Wohnlagen der mittleren Größe eine Vergütung von 80% des vertraglich vereinbarten Verwalterentgelts bis zum Befristungsende des Vertrages zugesprochen.

 

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Neues WEG Recht

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