Durch die Reform wurde die Rechtsstellung des Beirats grundlegend geändert.

Anzahl der Mitglieder

Nach dem früheren § 29 Abs. 1 WEG bestand der Verwaltungsbeirat aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümer als Beisitzern.  Wurde in einem konkreten Einzelfall ein Verwaltungsbeirat bestellt, der nicht aus genau 3 Personen bestand, war dieser Beschluss anfechtbar.

Gerade in den kleineren Gemeinschaften führte diese gesetzgeberische Vorgabe dazu, dass oft kein Beirat bestellt werden konnte, da es nicht genügend Kandidaten für das Amt gegeben hat.

Nach dem § 29 WEG n.F. können Wohnungseigentümer durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. Die Anzahl der bestellten Beiratsmitglieder bleibt also den einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften überlassen. Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen.

Mitgliederstruktur

Aus der Formulierung des § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG n.F. ergibt sich eindeutig, dass nur die Wohnungseigentümer zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden können. Der Beschluss über die Bestellung eines Nichteigentümers wäre demnach nichtig.

Wurden vor der Reform als Verwaltungsbeiratsmitglieder Nichtwohnngseigentümer bestellt, entfaltet der frühere Bestellungsbeschluss ab dem 1. Dezember 2020 keine Wirkung mehr. Der Nichtwohnungseigentümer darf seine Tätigkeit nicht mehr ausüben. Er darf auch nicht mehr – ohne ausdrücklich Zustimmung sämtlicher Eigentümer - an Wohnungseigentümerversammlung teilnehmen. Sonst wären die Beschlüsse, die in Anwesenheit des Nichteigentümers gefasst wurden, anfechtbar.

 

Interne Organisation

Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen (§ 29 Abs. 1 Satz 2 WEG). Da es an gesetzlichen Vorgaben diesbezüglich fehlt, können der Vorsitzende und sein Vertreter durch die Eigentümer im Bestellungsbeschluss bestimmt werden. Geschieht es nicht, dann erfolgt die Bestimmung durch die gewählten Beiratsmitglieder.

 

Beiratsversammlung

Der Verwaltungsbeirat wird nach wie vor von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen. Eine gesetzliche Einberufungsfrist gibt es nicht. Mangels jeglicher gesetzlichen Vorgaben können die Versammlungen des Beirats auch rein virtuell online stattfinden. Auch die Art der Abstimmung ist gesetzlich weiterhin nicht geregelt (Mehrheitsentscheidungen? Allstimmigkeit?) und wird den Gemeinschaften überlassen.

 

Aufgaben

Der Beiratsvorsitzende oder dessen Vertreter können (wie bis jetzt) eine Versammlung einberufen, wenn der Verwalter fehlt oder wenn sich dieser pflichtwidrig weigert, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen. Darüber hinaus gehört weiterhin zu den Aufgaben des Beirats, den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung zu prüfen und danach eine entsprechende Stellungnahme anzufertigen. Der Vorsitzende des Beirats bzw. sein Stellvertreter unterschreiben nach wie vor das Protokoll der Versammlung mit.

Erhebliche Änderung bringt der neue § 9 b Abs. 2 WEG mit sich. Nach dieser Regelung vertritt jetzt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter. Das wird insbesondere von Bedeutung sein, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihre Ansprüche gegen den Verwalter durchsetzen möchte. Dem Beirat obliegt auch nach § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht nur (wie bis jetzt) die Unterstützung, sondern auch die Überwachung des Verwalters. Bei der Überwachung des Verwalters beschränken sich allerdings die Beiratskompetenzen vor allem auf die Einholung von Auskünften. Das Recht, externe Sachverständige z.B. für die Prüfung der Abrechnungen einzusetzen, steht dem Beirat nicht zu. Er kann und ggf. muss einen entsprechenden Beschlussantrag stellen, wenn die Vergabe eines Prüfungsauftrags erforderlich erscheint. Der Beirat hat auch keine zusätzliche Beschlusskompetenz erhalten: es gibt bei keinem Beschlussgegenstand ein Zustimmungsvorbehalt des Beirats. Allerdings haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit, die Befugnisse des Verwalters zu beschränken (§ 27 Abs. 2 WEG). Sie können also beschließen, dass bestimmte Rechtsgeschäfte nur mit (vorheriger, in Textform erklärten) Zustimmung des Verwaltungsbeirats abgeschlossen werden dürfen.

 

Haftung

Der neue § 29 Abs. 3 WEG beinhaltet eine Regelung bezüglich der Haftung der unentgeltlich tätigen Mitglieder des Verwaltungsbeirats. Solche Beiratsmitglieder haften ausdrücklich nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Die gesetzliche Haftungsbeschränkung soll dazu beitragen, dass sich mehr Wohnungseigentümer unentgeltlich für die Gemeinschaft engagieren, ohne eine Haftungsfalle zu befürchten. Die Haftungsbeschränkung besteht kraft Gesetzes. Sie muss also nicht mehr beschlossen werden.

Eine unentgeltliche Tätigkeit liegt auch dann vor, wenn der Veraltungsbeirat einen Ersatz für konkrete Aufwendungen erhält oder wenn ihm eine angemessene Aufwandspauschale für seine Sachaufwendungen gewährt wird.

 

 

Beendigung der Bestellung

Es gibt keine gesetzliche Höchstdauer der Bestimmung des Beirats. In der Regel wird bei der Bestellung eine Zeitdauer festgelegt. Nach Ablauf dieser Zeit verlieren die Beiratsmitglieder ihre Stellung.

Ein Beiratsmitglied kann sein Amt jederzeit niederlegen. Erfolgt die Amtsniederlegung zur Unzeit, können ihm nach § 671 Abs. 2 Satz 2 BGB Schadenersatzansprüche drohen. Das gilt jedoch nicht, wenn die Amtsniederlegung aus einem wichtigen Grund erfolgt (§ 671 Abs. 2 Satz 1 BGB).

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