Die Wahl eines Verwalters, der - auch trotz anderweitiger Beschlussfassung der Wohnungseigentümer - über einen längeren Zeitraum nicht dafür Sorge getragen hat, dass eine Gebäudefeuerversicherung abgeschlossen wurde, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Der Beschluss über die Weiterbestellung der ehemaligen Verwaltung kann nur dann für ungültig erklärt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Bestellung dieser Verwaltung spricht. Ein solcher Grund ist ebenso wie bei der Abberufung nach § 26 Abs. 1 S. 4 WEG aF aus wichtigem Grund zu bejahen, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von vornherein nicht zu erwarten ist. Dieses kann der Fall sein, wenn Umstände vorliegen, die den Gewählten als unfähig oder ungeeignet für das Amt erscheinen lassen. Das Vorliegen eines wichtigen Grundes verpflichtet die Wohnungseigentümer aber noch nicht ohne weiteres dazu, den Verwalter auch tatsächlich abzuberufen. Ebenso haben die Wohnungseigentümer auch bei der (neuerlichen) Bestellung des Verwalters, bei der sie eine Prognose darüber anstellen müssen, ob er das ihm anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben wird, einen entsprechenden Beurteilungsspielraum. Die Bestellung des Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung deshalb erst, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, wenn es also objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände zu bestellen. Dieses ist jedoch der Fall, wenn die Mehrheit aus der Sicht eines vernünftigen Dritten gegen ihre eigenen Interessen handelt, weil sie - etwa aus Bequemlichkeit - massive Pflichtverletzungen des Verwalters tolerieren will (BGH NZM 2012, 347 = ZWE 2012, 221; ZMR 2014, 904; Kammer ZWE 2020, 196 Rn. 16).

 

In dem zu entscheidenden Fall wurde der Bestellungsbeschluss für ungültig erklärt. Der tatsächliche Verwalter hat über 5 Monate lang - trotz anderweitiger Beschlussfassung der Wohnungseigentümer - versäumt, eine Gebäudefeuerversicherung abzuschliessen. Eine derartige Lücke im Versicherungsschutz führt zu einem Totalverlustrisiko. Dieses muss nach Auffassung des Gerichts ein Eigentümer nicht hinnehmen. Darüber hinaus ist es einem Eigentümer objektiv nicht mehr zuzumuten, diesem Verwalter weiter die Verwaltung eines erheblichen Teils seines Vermögens anzuvertrauen. Die Wahl eines derart ungeeigneten Verwalters muss ein Eigentümer gegen seinen Willen nicht hinnehmen, denn der Verwalter hat durch seine Tätigkeit Zugriff auf wesentliche Vermögenswerte der Eigentümer. Das gilt auch dann, wenn die Mehrheit der Eigentümer meint, dem unfähigen Verwalter gleichwohl vertrauen zu können (Kammer ZWE 2020, 196 Rn. 18).

 

LG Frankfurt a. M. Urt. v. 24.6.2021 – 2-13 S 25/20, BeckRS 2021, 18092

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