Ist bei einer Wohnungseigentumsanlage mit verschiedenen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung der anteilige Verbrauch einer oder mehrerer Nutzergruppe(n) entgegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV aF nicht mit einem separaten Wärmemengenzähler vorerfasst worden, entspricht die Abrechnung der Heizkosten in der Regel dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Ermittlung des Verbrauchs im Wege einer rechnerisch zutreffenden Differenzberechnung unter Berücksichtigung der ermittelten Verbrauchsdaten erfolgt.

Sachverhalt

In der Anlage wird der Wärmeverbrauch in den Einheiten zum Teil durch Wärmemengenzähler, zum Teil durch Heizkostenverteiler ermittelt. Wärmemengenzähler erfassen den Wärmeverbrauch mengenmäßig, während Heizkostenverteiler nicht den Wärmeverbrauch messen, sondern den anteiligen Verbrauch im Verhältnis zum Gesamtverbrauch festlegen. Die Anlage verfügt nicht über eine Vorrichtung zur Vorerfassung des anteiligen Gesamtverbrauchs der jeweils gleich ausgestatteten Einheiten. Gegen den Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2016 wurde eine Anfechtungsklage erhoben.

Vorgaben der Heizkostenverordnung

Nach § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV aF sind dann, wenn der Verbrauch der von einer Anlage im Sinne des § 1 Abs. 1 HeizkostenV versorgten Nutzer nicht mit gleichen Ausstattungen erfasst wird, zunächst durch Vorerfassung vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfasst wird. Dabei kann nach dem Sinn und Zweck des § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV aF eine Gruppe von Nutzern aus nur einer Einheit bestehen; denn auch dann, wenn nur eine Einheit anders ausgestattet ist, können Wärmeverluste zwischen dem Eingangszähler und den Erfassungsvorrichtungen in dieser Einheit entstehen, die ohne Vorerfassung nicht ermittelbar sind. Eine Vorerfassung in diesem Sinne erfordert, dass der Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zähler gemessen wird. Nicht genügend ist dabei insbesondere eine Verbrauchsermittlung durch Differenzberechnung, bei der der Anteil einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch erfasst und der Anteil der anderen Nutzergruppe durch Abzug des gemessenen Anteils vom Gesamtverbrauch errechnet wird

Ebenso stellt eine Addition der in den in einzelnen Wohneinheiten mit Wärmemengenzählern ermittelten Verbrauchsmengen keine Vorerfassung des Gesamtverbrauchs dieser Nutzergruppe im Sinne des § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV aF dar.

Entscheidungsgründe

Bei einem nicht heilbaren Verstoß gegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV aF entspricht es in der Regel am ehesten dem Zweck der Heizkostenverordnung, wenn eine Abrechnung vorgenommen wird, die von den für eine Nutzergruppe gemessenen Verbrauchsmengen ausgeht und die übrigen im Rahmen einer Differenzberechnung ermittelt. Weder eine rein wohnflächenbezogene Kostenverteilung (vgl. § 9a Abs. 2 HeizkostenV) noch eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen gemäß § 16 Abs. 2 WEG aF ist geeignet, die beabsichtigten Anreize zur sparsamen Energieverwendung zu setzen. Entsprechendes gilt auch, wenn es an einer Vorerfassung bei beiden Nutzergruppen fehlt. Bei dieser Vorgehensweise ist zwar nicht auszuschließen, dass sich wegen nicht erfasster Wärmeverluste etwaige Verteilungsfehler vergrößern und einseitig zu Lasten einer Nutzergruppe auswirken können. Das ist aber regelmäßig hinzunehmen, da auch die rechnerische Ermittlung auf dem tatsächlichen Nutzerverhalten beruht und nach dem Zweck der Heizkostenverordnung einer Abrechnung nach dem Flächenmaßstab grundsätzlich vorzuziehen ist .

Die Wohnungseigentümer können zudem die Auswirkungen möglicher Verteilungsfehler dadurch begrenzen, dass sie gemäß § 6 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV die Kosten nicht vollständig nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch aufteilen.

Die Überlegung des Berufungsgerichts, nur durch eine Neuabrechnung könne der Druck auf die GdWE zur Installation der nach § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV aF (§ 5 Abs. 7 Satz 1 HeizkostenV nF) notwendigen Wärmemengenzähler erhöht werden, trifft nicht zu. Sie lässt nämlich außer Acht, dass den Wohnungseigentümern als Mitgliedern der GdWE Rechtsbehelfe zur Verfügung stehen, mit denen sie die Installation der für die Vorerfassung erforderlichen Geräte - namentlich Wärmemengenzählern durchsetzen können. Die Wohnungseigentümer haben im Rahmen der ihnen obliegenden ordnungsmäßigen Verwaltung (vgl. § 21 Abs. 4 WEG aF) durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss die Voraussetzungen für eine der Heizkostenverordnung entsprechende Abrechnung zu schaffen. Dazu gehört nach § 3 Satz 2 HeizkostenV auch die Entscheidung über die Anbringung und Auswahl der erforderlichen Ausstattung nach den §§ 4 und 5 HeizkostenV. Der einzelne Wohnungseigentümer kann den Anspruch auf Ausstattung gegen die GdWE im Wege der Beschlussersetzungsklage gemäß § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG geltend machen.

BGH, Urteil vom 16. September 2022 - V ZR 214/21