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Berlin, den 23. März 2016

Modernisierungsvereinbarung

Gemäß § 555 f BGB können die Vertragsparteien nach Abschluss des Mietvertrags aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen treffen, insbesondere über die                  

  1. zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen,  
  2. Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters,
  3. künftige Höhe der Miete.

Die Vorschrift hat Deklarationscharakter. Aus Sicht des Gesetzgebers sind einvernehmliche Modernisierungsvereinbarungen wünschenswert und sollen in der Praxis noch mehr Anwendung neben dem formellen Verfahren nach §§ 555a – 555 e BGB finden.

Zu beachten ist jedoch folgendes: die in den §§ 555 a ff. und in den §§ 559 ff. jeweils enthaltenen Verbote, abweichende Regelungen zu Ungunsten des Mieters zu vereinbaren, bleiben unberührt. Solche den Mieter benachteiligende Vereinbarungen betreffen und betrafen bereits nach alter Rechtslage nur generelle Abreden, die im Mietvertrag oder in späteren Ergänzungen des Vertrags für den Fall einer Modernisierung oder Erhaltungsmaßnahme getroffen wurden. Individuelle, aus konkretem Anlass getroffene Vereinbarungen, waren und sind – mit Einschränkungen – möglich.

Als Formulierungshilfe erarbeitete Haus & Grund Deutschland eine Mustermodernisierungs-vereinbarung (s. Anlage). Dieses Vertragsformular wurde mit größter Sorgfalt erstellt, erhebt aber keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Auch die Haftung für leichte Fahrlässigkeit ist grundsätzlich ausgeschlossen.

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Angabe des Eigentümers nicht erforderlich

Das Bundesmeldegesetz regelt in § 19 Abs. 3 BMG die inhaltlichen Erfordernisse der seit dem 1. November 2015 erforderlichen Bescheinigung des Wohnungsgebers, die der Meldebehörde nach einem Einzug vorzulegen ist. Die Bescheinigung muss folgende Angaben enthalten:

a) Name und Anschrift des Wohnungsgebers,
b) Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Einzugs- oder Auszugsdatum,
c) Anschrift der Wohnung sowie
d) Namen der nach § 17 Absatz 1 und 2 meldepflichtigen Personen.

Die Frage, wer Wohnungsgeber ist, bereitet in der Praxis Probleme, obwohl die Rechtslage eigentlich eindeutig ist. Wohnungsgeber ist entweder der Wohnungseigentümer, bei einem Untermietverhältnis der Vermieter (Untervermieter) oder der Verwalter. Hat der Eigentümer einen Verwalter beauftragt, ist nur dessen Name und Anschrift anzugeben. Die zusätzliche Angabe des Eigentümers ist nicht erforderlich.

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In den letzten Tagen wurde oft über die - angeblich schon bestehende - Rauchmelderpflicht für Berlin berichtet. Die Verpflichtung zum Einbau der Rauchmelder ist aber noch nicht geltendes Recht. Der Berliner Senat geht laut der Mitteilung vom 8.12.2015 davon aus, dass das entsprechende Gesetz erst im Frühjahr 2016 in Kraft treten wird.

Die neuen Regelungen sind in der Novelle der Bauordnung zu finden. Der Enwturf stand bereits Mitte 2014 zur Beratung. Nun hat der Berliner Senat während der Sitzung am 8. Dezember 2015 auf Vorlage des Senators für Stadtentwicklung und Umwelt, Andreas Geisel, den Entwurf des Dritten Gesetzes zur Änderung der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) zur Kenntnis genommen. Die Vorlage wurde dem Rat der Bürgermeister zur Stellungnahme zugeleitet. Die geplante Novelle beinhaltet viele wichtige Änderungen. Diese sind unter

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/bauen/bauaufsicht/download/bauobln_aenderungen.pdf

veröffentlicht. An dieser Stelle wird nur auf zwei - für Vermieter besonders wichtige Verpflichtungen - eingegangen: die Verpflichtung zum Einbau von Kaltwasserzählern und Rauchwarnmeldern.

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