Mietrecht

Ein Mietvertrag über Gastronomie entfaltet für die Eigentümer von Sachen, die sich zu Zwecken des Geschäftsbetriebs berechtigterweise in den Mieträumen befinden, eine Schutzwirkung, die eigene Schadenersatzansprüche dieser Dritten begründen kann. Jedenfalls bei einer engen wirtschaftlichen und persönlichen Verflechtung zwischen dem Dritten, in deren Eigentum eine in die Mietsache eingebrachte Einrichtung im Sinne des § 538 Abs. 2 BGB steht, und der Mieterin ist im Falle der Beschädigung dieses Eigentums die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB auf Ansprüche des Dritten entsprechend anwendbar.

OLG Frankfurt; Urteil vom 04.03.2016, AZ 2 U 182/14

Die in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene AGB-Klausel Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter." ist hinsichtlich der durch die Vermietbarkeit des bebauten Grudstücks bedingten Grundsteuererhöhung nach Ansicht des BGH nicht eindeutig und daher zu Lasten des Verwenders auszulegen.

Die verbleibenden Zweifel gehen nach § 305 c Abs 2 BGB zu Lasten der Vermieterin als Verwenderin der allgemeinen Geschäftsbedingungen. Ob auch ein Verstoß gegen das Transparenzgebot nach § 307 BGB vorliegt, braucht daher nicht entschieden zu werden.
 
BGH, Urteil vom 17. Februar 2016, AZ XII ZR 183/13

Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten", wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.

 
Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (Aufgabe der Senatsrechtsprechung; vgl. Senatsurteile vom 14. Februar 2007 -
VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10; und vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13, WuM 2013,734 Rn. 14 ff. mwN).

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AG Potsdam, AZ 24 C 247/14, Urteil vom 09.07.2015

Voraussetzungen einer formell wirksamen Betriebskostenabrechnung

Das Amtsgericht Potsdam hat in einer Entscheidung sehr übersichtlich die Voraussetzungen für eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung zusammengestellt.
"(..)
Voraussetzung für eine solche ist, dass die Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Des Weiteren hat die Abrechnung eine Zusammenstellung der Gesamtausgaben, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen zu enthalten. Ob die Abrechnung die formellen Voraussetzungen erfüllt, die an die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung zu stellen sind, beurteilt sich danach, ob der Mieter imstande ist, die zur Verteilung anstehenden Betriebskostenpositionen zu erkennen und auf der Grundlage des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an den Kosten rechnerisch nachzuprüfen. Zweck der Abrechnung ist es, dass der Mieter allein schon durch die Darstellung in der Abrechnung in die Lage versetzt wird, die Berechnung und damit letztlich den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Dabei ist stets auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abzustellen."

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BGH, Urteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14
Quelle: Mitteilung der Pressestelle des BGH, Nr. 185/15 vom 04.11.2015

In Berlin gilt seit dem 19. Mai 2013 (befristet bis zum 10. Mai 2018) die Verordnung vom 7. Mai 2013 zur Senkung der Kappungsgrenze gemäß § 558 Absatz 3 BGB. Der Gesetzgeber ermächtigte die Landesregierungen, durch Rechtsverordnung für Gemeinden oder Teilen von Gemeinden, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, die Kappungsgrenze für 5 Jahre auf 15 % herabzusetzen.

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