Mietrecht

Ist nach der Wohnungsüberlassung Wohneigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, kann sich der Erwerber gemäß § 577 a Abs. 1 BGB auf berechtigte Interessen (Eigenbedarf und Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist berufen. Die reguläre Sperrfrist beträgt drei Jahre.
Seit dem 1. Oktober 2013 gilt jedoch für ganz Berlin - aufgrund der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013 - für  eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und anschließender Veräußerung
(s. http://gesetze.berlin.de/jportal/quelle=jlink&query=KSchKlV+BE&psml=bsbeprod.psml&max=true ).

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Das VG Karlsruhe hat sich in einem Verfahren (Nutzung eines Mehrfamilienhauses für Unterbringung von Monteuren) mit der Frage der Abgrenzung der baulichen Nutzungsarten Wohnen und Beherbung befasst.  Nach Auffassung des Gerichts ist das maßgebliche Kriterium für die Abgrenzung zwischen Wohnen und Beherbergung die Möglichkeit der Bewohner, ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig zu gestalten. Wenn es weder der Rückzug in ein eigenes Zimmer noch die selbstbestimmte Gestaltung eines Wohnraums möglich ist, ist das erforderliche Mindestmaß an selbstbestimmten Wohnen nicht gewährleistet.

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Der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

 
BGH, Urteil vom 11. Mai 2016 , AZ: VIII ZR 209/15
Der Entscheidung lag folgender Fall zugrunde:
Ein Vermieter stellte den Mietern die Abrechnung der Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft für das Jahr 2011 zu. Diese Abrechnung wies die im Einzelnen berechneten umlagefähigen und auch separt berechneten nichtumlagefähigen Kosten aus. Der Vermieter hat "Kosten gemäß Abrechnung" übernommen. Er hat jedoch alle Kosten - also auch die nicht umlagefähigen Kosten - den Mietern berechnet. Die Mieter haben die Nachzahlung geleistet und - nach Ablauf der Ausschlussfrist - die Rückzahlung der nichtumlagefähigen Kosten verlangt.

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Ein Mietvertrag über Gastronomie entfaltet für die Eigentümer von Sachen, die sich zu Zwecken des Geschäftsbetriebs berechtigterweise in den Mieträumen befinden, eine Schutzwirkung, die eigene Schadenersatzansprüche dieser Dritten begründen kann. Jedenfalls bei einer engen wirtschaftlichen und persönlichen Verflechtung zwischen dem Dritten, in deren Eigentum eine in die Mietsache eingebrachte Einrichtung im Sinne des § 538 Abs. 2 BGB steht, und der Mieterin ist im Falle der Beschädigung dieses Eigentums die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB auf Ansprüche des Dritten entsprechend anwendbar.

OLG Frankfurt; Urteil vom 04.03.2016, AZ 2 U 182/14

Die in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene AGB-Klausel Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter." ist hinsichtlich der durch die Vermietbarkeit des bebauten Grudstücks bedingten Grundsteuererhöhung nach Ansicht des BGH nicht eindeutig und daher zu Lasten des Verwenders auszulegen.

Die verbleibenden Zweifel gehen nach § 305 c Abs 2 BGB zu Lasten der Vermieterin als Verwenderin der allgemeinen Geschäftsbedingungen. Ob auch ein Verstoß gegen das Transparenzgebot nach § 307 BGB vorliegt, braucht daher nicht entschieden zu werden.
 
BGH, Urteil vom 17. Februar 2016, AZ XII ZR 183/13

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Unsere Stellungnahme zu dem Entwurf des Gesetzes zur Mietbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin finden Sie hier.

 

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