Mietrecht

BGH, VIII ZB 4/16, Beschluss vom 14. Juni 2016


Soweit der Mieter einer Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlanges zustimmt, kann der Vermieter - innerhalb von drei weiteren Monaten - auf Erteilung der Zustimmung klagen.

Gegen eine ungünstige Entscheidung des Amtsgericht kannBerufung eingelegt werden, allerdings nicht ausnahmslos: Denn eine Berufungist nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO nur dann zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600 Euro übersteigt. Bezüglich der Berechnung des Beschwerdegegenstands gab es bei den Gerichten Streit: Einige Gerichte berechneten den Wert des Beschwerdegegenstand nach § 41 Abs. 5 Gerichtskostengesetz (höchstens der Jahresbetrag der zusätzlichen Forderung),  andere nach § 9 ZPO (s.u.). Dieser unterschiedliche Berechnungsansatz konnte dazu führen, dass eine Berufung bei demselben Sachverhalt von dem einen Gericht als zulässig und dem anderen Gericht als unzulässig angesehen wurde.

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Die vom Vermieter gestellte Formularklausel, wonach die Nebenkosten im Verhältnis der Fläche des Mieters zu den "tatsächlich vermieteten Mietflächen im Objekt" erfolgen soll, ist wegen Abwälzung des Leerstandrisikos auf den Mieter auch in einem Gewerbemietverhältnis nach § 307 BGB unwirksam.
Die wegen Unwirksamkeit des vertraglichen Umlagemaßstabs bestehende Vertragslücke ist durch ergänzende Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB grundsätzlich dahin zu schließen, dass die Umlage im Verhältnis zur gesamten Nutzfläche des Objekts vorgenommen werden soll.

KG Berlin 8. Zivilsenat, Urteil vom 6. Juni 2016, AZ 8 U 40/15

Quelle: http://www.gerichtsentscheidungen.berlin-brandenburg.de/

Ist nach der Wohnungsüberlassung Wohneigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, kann sich der Erwerber gemäß § 577 a Abs. 1 BGB auf berechtigte Interessen (Eigenbedarf und Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist berufen. Die reguläre Sperrfrist beträgt drei Jahre.
Seit dem 1. Oktober 2013 gilt jedoch für ganz Berlin - aufgrund der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013 - für  eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und anschließender Veräußerung
(s. http://gesetze.berlin.de/jportal/quelle=jlink&query=KSchKlV+BE&psml=bsbeprod.psml&max=true ).

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Das VG Karlsruhe hat sich in einem Verfahren (Nutzung eines Mehrfamilienhauses für Unterbringung von Monteuren) mit der Frage der Abgrenzung der baulichen Nutzungsarten Wohnen und Beherbung befasst.  Nach Auffassung des Gerichts ist das maßgebliche Kriterium für die Abgrenzung zwischen Wohnen und Beherbergung die Möglichkeit der Bewohner, ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig zu gestalten. Wenn es weder der Rückzug in ein eigenes Zimmer noch die selbstbestimmte Gestaltung eines Wohnraums möglich ist, ist das erforderliche Mindestmaß an selbstbestimmten Wohnen nicht gewährleistet.

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Der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

 
BGH, Urteil vom 11. Mai 2016 , AZ: VIII ZR 209/15
Der Entscheidung lag folgender Fall zugrunde:
Ein Vermieter stellte den Mietern die Abrechnung der Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft für das Jahr 2011 zu. Diese Abrechnung wies die im Einzelnen berechneten umlagefähigen und auch separt berechneten nichtumlagefähigen Kosten aus. Der Vermieter hat "Kosten gemäß Abrechnung" übernommen. Er hat jedoch alle Kosten - also auch die nicht umlagefähigen Kosten - den Mietern berechnet. Die Mieter haben die Nachzahlung geleistet und - nach Ablauf der Ausschlussfrist - die Rückzahlung der nichtumlagefähigen Kosten verlangt.

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