Mietrecht

a) Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Lärm- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (Bestätigung des Senatsurteils vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 28; vgl. auch Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 35 ff.).


b) Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Begründung bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baulärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Abrede der Mietvertragsparteien (Bestätigung des Senatsurteils vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 56 ff.).

BGH, Urteil vom 24. November 2021 - VIII ZR 258/19 (veröffentlicht am 5. Januar 2022; www.bundesgerichtshof.de)

Vorinstanzen: LG Berlin und AG Berlin-Charlottenburg

 

Hinweis: der Bunesgerichtshof hat das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Das Vorkaufsrecht für ein Grundstück, das im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung bzw. -verordnung liegt, darf von der Gemeinde nicht auf der Grundlage der Annahme ausgeübt werden, dass der Käufer in Zukunft erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgen werde. Das hat das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig am 9. November 2021 entschieden.

 

Die Klägerin erwarb ein im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg gelegenes Grundstück, das mit einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahre 1889 bebaut ist, in dem sich 20 Mietwohnungen und zwei Gewerbeeinheiten befinden. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich einer Verordnung, die dem Schutz der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen dient (sog. Milieuschutzsatzung). Das Bezirksamt übte das Vorkaufsrecht zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft aus, um der Gefahr zu begegnen, dass ein Teil der Wohnbevölkerung aus dem Gebiet verdrängt wird, wenn im Anschluss an die Veräußerung die Wohnungen aufgewertet und die Mieten erhöht oder die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt würden.

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Die Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs für das Gebiet „Reinickendorfer Straße“ im Bezirk Mitte von Berlin, Ortsteil Wedding, vom 4. September 2018, bekannt gemacht im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin Nr. 22 vom 18. September 2018 (S. 532), wurde für unwirksam erklärt.

 

OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 24. Juni 2021 - 2 A 36-18 -

https://gesetze.berlin.de/bsbe/document/JURE210011385

https://www.bmu.de/pressemitteilung/novelle-des-klimaschutzgesetzes-beschreibt-verbindlichen-pfad-zur-klimaneutralitaet-2045/

 

 Nach diesem Beschluss sollten u.a. die deutlich steigenden Kosten des CO2-Preises künftig nicht mehr von den Mieterinnen und Mieter, sondern zur Hälfte von den Vermieterinnen und Mieter getragen werden.

Diese Kosten werden aber ausschließlich durch die Mieter (Nutzer) verursacht. Der Vermieter hat hingegen keinen Einfluss auf den Verbrauch seiner Mieter. Er soll sich aber trotzdem an den Kosten beteiligen. 

 

Lesen Sie die Stellungnahme unseres Dachverbandes Haus & Grund Deutschland zu den geplanten Änderungen:

https://www.hausundgrund.de/haus-grund-entsetzt-ueber-teilung-des-co2-preises

 

Der Bundesgerichtshof hat vor Kurzem entschieden, dass die Regelungen in § 556 Abs. 3, 4 BGB die Mietvertragsparteien nicht daran hindern, nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter eine Vereinbarung darüber zu treffen, dass der Mieter den ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Weder formelle Mängel der Abrechnung noch die mit einer solchen Vereinbarung etwa verbundene Verkürzung der dem Mieter zustehenden Einwendungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) stehen der Wirksamkeit einer derartigen Vereinbarung entgegen.

 

Darüber hinaus wurde mit dieser Entscheidung die Rechtsprechung fortgesetzt, nach der der Vermieter berechtigt ist, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses aus einer gewährten Barkaution durch Aufrechnung mit streitigen aus dem Mietverhältnis stammenden Forderungen zu befriedigen (Bestätigung des Senatsurteils vom 24. Juli 2019 - VIII ZR 141/17).

 

BGH, Urteil vom 28. Oktober 2020 - VIII ZR 230/19

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