Rechtsprechung

Mietrecht

12. Januar 2022

Die Erheblichkeit des zur außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs berechtigenden Mietrückstands ist gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB allein nach der Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge zu bestimmen. Danach ist der Rückstand jedenfalls dann nicht mehr unerheblich, wenn er die für einen Monat ge-
schuldete Miete übersteigt.

Für eine darüberhinausgehende gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu jeweils einer Monatsmiete und damit für eine richterliche Anhebung der Anforderungen an eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs lässt das Gesetz keinen Raum (Bestätigung des Senatsurteils vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86, NJW-RR 1987, 903 unter II 1 d [zu § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 BGB aF])

BGH, VIII ZR 32/20 verkündet am 8. Dezember 2021

veröffentlicht am 11. Januar 2022 (www.bundesgerichtshof.de)

Mietrecht

06. Januar 2022

a) Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Lärm- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (Bestätigung des Senatsurteils vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 28; vgl. auch Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 35 ff.).

b) Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Begründung bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baulärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Abrede der Mietvertragsparteien (Bestätigung des Senatsurteils vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 56 ff.).

BGH, Urteil vom 24. November 2021 - VIII ZR 258/19 (veröffentlicht am 5. Januar 2022; www.bundesgerichtshof.de)

Vorinstanzen: LG Berlin und AG Berlin-Charlottenburg

Hinweis: der Bunesgerichtshof hat das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Steuerrecht

07. Dezember 2021

Im Jahre 2022 werden akke Grundstückseigentumer fpr die neue ab 2025 geltende Grundsteuer eine Erklärung zur Feststellun des Grundsteuerwertes abgeben müssen. Eigentümer von Wohnungen werden kaum Probleme haben, die erforderlichen Angaben zu machen. Die Bodenrichtwerte kann man dem Internet und die Wohnfläche aus den Mietverträgen entnehmen. Es ist nicht erforderlich, die Wohnfläche für die Grundsteuer nachmessen zu lassen. Eigentümer von Geschäftsgrundstücken i.S. des § 250 Abs. 3 BewG müssen jedoch Angaben über die Brutto-Grundfläche machen. Diese Zahl ist in vielen Fällen nicht bekannt und muss daher in der nächsten Zeit ermittelt werden. Dabei handelt es sich insbesondere um Grundstücke, die zu mehr als 80 % -berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche - eigenen oder fremden betrieblichen Zwecken dienen sowie gemischt genutzte Grundstücke.

Mietrecht

11. November 2021

Das Vorkaufsrecht für ein Grundstück, das im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung bzw. -verordnung liegt, darf von der Gemeinde nicht auf der Grundlage der Annahme ausgeübt werden, dass der Käufer in Zukunft erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgen werde. Das hat das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig am 9. November 2021 entschieden.

Die Klägerin erwarb ein im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg gelegenes Grundstück, das mit einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahre 1889 bebaut ist, in dem sich 20 Mietwohnungen und zwei Gewerbeeinheiten befinden. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich einer Verordnung, die dem Schutz der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen dient (sog. Milieuschutzsatzung). Das Bezirksamt übte das Vorkaufsrecht zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft aus, um der Gefahr zu begegnen, dass ein Teil der Wohnbevölkerung aus dem Gebiet verdrängt wird, wenn im Anschluss an die Veräußerung die Wohnungen aufgewertet und die Mieten erhöht oder die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt würden.

Mietrecht

31. August 2021

Die Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs für das Gebiet „Reinickendorfer Straße“ im Bezirk Mitte von Berlin, Ortsteil Wedding, vom 4. September 2018, bekannt gemacht im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin Nr. 22 vom 18. September 2018 (S. 532), wurde für unwirksam erklärt.

OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 24. Juni 2021 - 2 A 36-18 -

https://gesetze.berlin.de/bsbe/document/JURE210011385