Rechtsprechung

Der BGH stellt in seinem Urteil vom 17. Oktober 2018 (VIII ZR 94/17) nunmehr klar, dass die Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst ist und dem Mieter ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zusteht.

 

Der Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB erstreckt das Widerrufsrecht zwar auf „Verträge über die Vermietung von Wohnraum”. Die betrifft jedoch nur Konstellationen, in denen tatsächlich eine Überrumpelungsgefahr für Mieter besteht. Es geht also lediglich um die Korrektur von Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise damit einhergehenden Informationsdefizit des Mieters. Diese Zielsetzung des Gesetzes wird bereits mit den mietrechtlichen Regelungen in  §§ 558 ff. BGB erreicht. Denn gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter in Textform zu begründen. Hinzu kommt eine mindestens zweimonatige Überlegungsfrist gem. § 558 b Abs. 2  BGB. Der Mieter  hat damit die Möglichkeit, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens ohne Überrumpelungsgefahr und ohne Informationsdefizit zu überprüfen. Durch die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB wird damit bereits sichergestellt, dass die Ziele der verbraucherschützenden Regelungen zum Fernabsatz erfüllt sind.

 

Dies bedeutet jedoch im Umkehrschluss auch, dass das Widerrufsrecht in anderen mietrechtlichen Konstellationen, in denen Vereinbarungen außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters abgeschlossen werden, anwendbar bleibt. Dies betrifft z.B. die Modernisierungsvereinbarung, die in der Wohnung des Mieters abgeschlossen wird.

 

Quelle: Mitteilung der Pressestelle des BGH Nr. 168/2018

Sollen für die nach der Wohnfläche umzulegenden Betriebskosten statt den Flächenangaben in der Teilungserklärung die nach der Wohnflächenverordnung ermittelten Flächen angesetzt werden, bedarf dies einer gesonderten Beschlussfassung.

Das bedeutet: Eine Änderung des Verteilerschlüssels darf nicht mittelbar in laufenden Jahresabrechnungen erfolgen, sondern muss zur besseren Erkennbarkeit gesondert beschlossen werden.

 

Die Gesamtabrechnung in solchen Fällen ist aber zutreffend, wenn sie ordnungsgemäß sämtliche Einnahmen und Ausgaben einer Wirtschaftsperiode erfasst. Sie kann deswegen nicht insgesamt für ungültig erklärt werden. Auch die Einzelabrechnungen der Wohnungseigentümer sind nur teilweise von der Ungültigerklärung erfasst, soweit ein unzutreffender Verteilungsschlüssel angewandt worden ist.

LG Frankfurt am Main, 17.05.2018 - 2-13 S 91/16                                                                                        http://www.lareda.hessenrecht.hessen.de

Die Erbschaftsteuerbefreiung für ein sog. Familienheim erstreckt sich nicht auf ein angrenzendes Gartengrundstück.

FG Düsseldorf, Urteil v. 16.05.2018 - 4 K 1063/17 Erb; Revision zugelassen

Die Klägerin ist die Witwe und Alleinerbin des Erblassers. Der Erblasser war Eigentümer von zwei Flurstücken, die aneinander angrenzen und im Grundbuch auf verschiedenen Blättern eingetragen sind. Das Flurstück 1 ist mit einem Einfamilienhaus bebaut. Das Flurstück 2 ist unbebaut. Beide Flurstücke sind aufgrund einer im Jahr 1969 erteilten Baugenehmigung einheitlich eingefriedet. Die Klägerin nutzt beide Flurstücke zu eigenen Wohnzwecken.
Bei der Festsetzung der Erbschaftsteuer beantragte sie für beide Flurstücke die Anwendung der Steuerbefreiung für mit einem Familienheim bebaute Grundstücke.

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LG Berlin 64. Zivilkammer, 64 S 120/17 (rechtskräftig)


Die AGB-Klausel in einem Wohnungsmietvertrag "Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen" kann eine Überbürdung der Schönheitsreparaturpflicht auf die Mieter bewirken, wenn ihnen die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben wird. Das Verbot des

§ 536 Abs. 4 BGB, wonach die mietrechtlichen Gewährleistungsansprüche des Mieters nicht abbedungen werden können, steht der Überbürdung der Schönheitsreparaturpflicht auf die Mieter nicht grundsätzlich entgegen (entgegen LG Berlin, 67 S 7/17, Urteil vom 9. März 2017, GE 2017, 614ff.; Anschluss BGH, Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302ff. und BGH, Urteil vom 6. Mai 1992, VIII ZR 129/91, BGHZ 118, 194ff., Rn. 19).

 

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BGH, V ZR 163/17, Urteil vom 4. Mai 2018
 
  WEG § 10 Abs. 2 Satz 2, § 16 Abs. 2
Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instandzuhalten und instandzusetzen sind, ist nächstliegend dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder-  als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft (Fortführung von Senat, Urteil vom 16. November 2012 - V ZR 9/12, NJW 2013, 681).

 

Hinweis:

Der BGH wies in der Begründung des Urteils darauf hin, dass der Begriff "auschließlicher Gebrauch" in Vorschriften unterschiedlich verwendet wird. Er ist deswegen so auszulegen, wie es dem Sinn und der Funktion der Vorschrift, in der er verwendet wird, entspricht. Darauf kommt es auch bei der Auslegung einer Teilungserklärung an.

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