Rechtsprechung

LG Berlin 64. Zivilkammer, 64 S 120/17 (rechtskräftig)


Die AGB-Klausel in einem Wohnungsmietvertrag "Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen" kann eine Überbürdung der Schönheitsreparaturpflicht auf die Mieter bewirken, wenn ihnen die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben wird. Das Verbot des

§ 536 Abs. 4 BGB, wonach die mietrechtlichen Gewährleistungsansprüche des Mieters nicht abbedungen werden können, steht der Überbürdung der Schönheitsreparaturpflicht auf die Mieter nicht grundsätzlich entgegen (entgegen LG Berlin, 67 S 7/17, Urteil vom 9. März 2017, GE 2017, 614ff.; Anschluss BGH, Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302ff. und BGH, Urteil vom 6. Mai 1992, VIII ZR 129/91, BGHZ 118, 194ff., Rn. 19).

 

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BGH, V ZR 163/17, Urteil vom 4. Mai 2018
 
  WEG § 10 Abs. 2 Satz 2, § 16 Abs. 2
Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instandzuhalten und instandzusetzen sind, ist nächstliegend dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder-  als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft (Fortführung von Senat, Urteil vom 16. November 2012 - V ZR 9/12, NJW 2013, 681).

 

Hinweis:

Der BGH wies in der Begründung des Urteils darauf hin, dass der Begriff "auschließlicher Gebrauch" in Vorschriften unterschiedlich verwendet wird. Er ist deswegen so auszulegen, wie es dem Sinn und der Funktion der Vorschrift, in der er verwendet wird, entspricht. Darauf kommt es auch bei der Auslegung einer Teilungserklärung an.

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Der BGH hat zu den Voraussetzungen der in § 577a Abs. 1 i.V.m. Abs. 1a Satz 1 BGB vorgesehenen Kündigungsbeschränkung (Sperrfrist) beim Erwerb vermieteten Wohnraums durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts entschieden.

BGH, Urteil vom 21.03.2018 - VIII ZR 104/17

Sachverhalt und Prozessverlauf: Der Beklagte hat von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine Vierzimmer-Altbauwohnung gemietet, die er gemeinsam mit seiner Ehefrau und Tochter bewohnt. Die Klägerin ist eine aus drei Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die im Januar 2015 als Eigentümerin und Vermieterin in den Mietvertrag eingetreten ist. Mit Schreiben vom Mai 2015 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis und begründete dies mit dem Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter. Dieser habe sich von seiner Ehefrau getrennt und benötige als erfolgreicher Immobilienunternehmer repräsentative Wohnräume in entsprechender Wohnlage in der Nähe eines seiner Büros. Die in dem Kündigungsschreiben im Einzelnen beschriebenen leerstehenden Wohnungen in den zahlreichen Liegenschaften in Frankfurt am Main und Umgebung, an denen dieser als Gesellschafter beteiligt sei, kämen insoweit allesamt nicht in Betracht.

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Teileigentümer können grundsätzlich von dem Eigentümer einer früher als Arztpraxis genutzten Teileigentumseinhalt verlangen, dass er es unterlässt, die Einheit zu Wohnzwecken zu nutzen

 

Sachverhalt und Prozessverlauf: Die Parteien sind Mitglieder einer Teileigentümergemeinschaft. Nach der Teilungserklärung von 1989/1990 dient das aus sieben Einheiten bestehende Gebäude "zur beruflichen und gewerblichen Nutzung". Die Einheiten dürfen "ausdrücklich beruflich oder gewerblich, insbesondere auch als Apotheke oder Arztpraxis genutzt werden". Nach der Aufteilung befanden sich zunächst in sechs Einheiten Arztpraxen, die siebte diente als Apotheke. Der Beklagte ist Eigentümer einer der ursprünglichen Arztpraxen. Im Jahr 2013 wurde in unmittelbarer Nähe zu der Anlage ein großes Ärztehaus errichtet. Die Mieter des Beklagten kündigten das Mietverhältnis. Aktuell werden nur noch drei Einheiten als Arztpraxen genutzt. Die Apotheke wurde zu einem Teil an ein Büro für Tierschutzhilfe vermietet und steht im Übrigen leer. In einer der ehemaligen Arztpraxen befindet sich eine Schülernachhilfe. Der Beklagte teilte seine Einheit auf, baute sie um und vermietete beide Teile als Wohnraum.

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Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wonach diejenigen, denen ein Miteigentumsanteil gemeinschaftlich zusteht, zur Bestellung eines Bevollmächtigten verpflichtet sind und ihr Stimmrecht bis dahin ruht, ist nicht offensichtlich unwirksam oder unbeachtlich. Das Grundbuchamt kann sie im Rahmen des Vollzugs eines Antrags auf Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum nicht beanstanden. Dies gilt nicht für eine Regelung, die das Stimm- und Teilnahmerecht in der Eigentümerversammlung von der Eigentümerstellung im Zeitpunkt der Ladung abhängig macht.

Beschluss des Kammergerichtes Berlin, 1. Zivilsenat, vom 16. Januar 2018

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