Rechtsprechung

Der BGH hat entschieden, dass Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.

 

Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter (unter anderem) ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) sowie einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) gewährt, setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus. Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien kann der Mieter dabei nach der Verkehrsauffassung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach gefestigter Senatsrechtsprechung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.

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Der BGH hat bestätigt, dass die Gemeinschaft - bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht - den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen auch dann wirksam beschließen kann, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.

 

Sachverhalt:

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen. Im Hinblick auf die nach § 49 Abs. 7 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) bestehende Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern beschlossen die Wohnungseigentümer 2015 die Installation sowie die Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma. Die Anschaffungskosten sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle über die Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden. Die Kläger, die ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet haben, möchten von der getroffenen Regelung ausgenommen werden.

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Der BGH stellt in seinem Urteil vom 17. Oktober 2018 (VIII ZR 94/17) nunmehr klar, dass die Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst ist und dem Mieter ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zusteht.

 

Der Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB erstreckt das Widerrufsrecht zwar auf „Verträge über die Vermietung von Wohnraum”. Die betrifft jedoch nur Konstellationen, in denen tatsächlich eine Überrumpelungsgefahr für Mieter besteht. Es geht also lediglich um die Korrektur von Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise damit einhergehenden Informationsdefizit des Mieters. Diese Zielsetzung des Gesetzes wird bereits mit den mietrechtlichen Regelungen in  §§ 558 ff. BGB erreicht. Denn gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter in Textform zu begründen. Hinzu kommt eine mindestens zweimonatige Überlegungsfrist gem. § 558 b Abs. 2  BGB. Der Mieter  hat damit die Möglichkeit, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens ohne Überrumpelungsgefahr und ohne Informationsdefizit zu überprüfen. Durch die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB wird damit bereits sichergestellt, dass die Ziele der verbraucherschützenden Regelungen zum Fernabsatz erfüllt sind.

 

Dies bedeutet jedoch im Umkehrschluss auch, dass das Widerrufsrecht in anderen mietrechtlichen Konstellationen, in denen Vereinbarungen außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters abgeschlossen werden, anwendbar bleibt. Dies betrifft z.B. die Modernisierungsvereinbarung, die in der Wohnung des Mieters abgeschlossen wird.

 

Quelle: Mitteilung der Pressestelle des BGH Nr. 168/2018

Sollen für die nach der Wohnfläche umzulegenden Betriebskosten statt den Flächenangaben in der Teilungserklärung die nach der Wohnflächenverordnung ermittelten Flächen angesetzt werden, bedarf dies einer gesonderten Beschlussfassung.

Das bedeutet: Eine Änderung des Verteilerschlüssels darf nicht mittelbar in laufenden Jahresabrechnungen erfolgen, sondern muss zur besseren Erkennbarkeit gesondert beschlossen werden.

 

Die Gesamtabrechnung in solchen Fällen ist aber zutreffend, wenn sie ordnungsgemäß sämtliche Einnahmen und Ausgaben einer Wirtschaftsperiode erfasst. Sie kann deswegen nicht insgesamt für ungültig erklärt werden. Auch die Einzelabrechnungen der Wohnungseigentümer sind nur teilweise von der Ungültigerklärung erfasst, soweit ein unzutreffender Verteilungsschlüssel angewandt worden ist.

LG Frankfurt am Main, 17.05.2018 - 2-13 S 91/16                                                                                        http://www.lareda.hessenrecht.hessen.de

Die Erbschaftsteuerbefreiung für ein sog. Familienheim erstreckt sich nicht auf ein angrenzendes Gartengrundstück.

FG Düsseldorf, Urteil v. 16.05.2018 - 4 K 1063/17 Erb; Revision zugelassen

Die Klägerin ist die Witwe und Alleinerbin des Erblassers. Der Erblasser war Eigentümer von zwei Flurstücken, die aneinander angrenzen und im Grundbuch auf verschiedenen Blättern eingetragen sind. Das Flurstück 1 ist mit einem Einfamilienhaus bebaut. Das Flurstück 2 ist unbebaut. Beide Flurstücke sind aufgrund einer im Jahr 1969 erteilten Baugenehmigung einheitlich eingefriedet. Die Klägerin nutzt beide Flurstücke zu eigenen Wohnzwecken.
Bei der Festsetzung der Erbschaftsteuer beantragte sie für beide Flurstücke die Anwendung der Steuerbefreiung für mit einem Familienheim bebaute Grundstücke.

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